流动性过剩与房地产价格的关联性研究

    2.城市化进程
    城市化是二元经济类型的国家都在经历的一个过程，大量农业人口流入城市，农村转化为城镇。经济的过热发展有许多因素在起作用，流动性过剩是其中一个因素。流动性过剩引发了商业银行贷款的快速增长，导致实体经济过度发展，致使部分生产部门过度繁荣，从而增加了城镇就业人口需求。根据西方经济学的定义，需求必须满足两个条件，除了要货币购买力外，还必须要有欲望和主观的需要，城市化的一个显著结果就是极大地增加了土地需求，导致了需求推动型的地价上升。
    陈石清、黄蔚(2007)运用协整分析方法与误差纠正模型，考察了1991年~2005年中国房地产价格与城表4变量单位根检验表Má%Má/GDP!"#$%&’(ADF-2.1338-3.3168-1.6640-1.6452-2.4360-3.1998-1.4697-2.057310%)*-1.6518-1.6458-1.6518-1.6518-1.6518-1.6518-1.6518-1.6518+,-.-.-./0-.-.-./0-.-.
    表5 Granger因果检验结果
    FastatisticProbabilityGranger196.6330.05036MáGranger2.869660.16551Má/GDPGranger5.431970.08019Má/GDP!"#Granger13.87040.02040!$%Granger7.418840.05278&’()*+,Granger5.002850.30143Má-&./Granger47.84770.10169表3主要研究数据列表2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Má%12.3 17.6 16.8 19.6 14.7 17.6 17 16.70.64 1.0806 0.2658 0.2381 0.2888 0.4627 0.1907 0.1595Má/GDP 1.3568 1.4436 1.5375 1.6288 1.5894 1.6301 1.6308 1.6168(=100)101.1 102.2 103.7 104.8 109.7 107.6 105.5 107.60.1768 0.2144 0.1857 0.2327 0.2283 0.1729 0.1809 0.232!"(=100)100.4 100.7 99.2 101.2 103.9 101.8 101.5 104.8#$%(=100)100.2 101.7 106.9 108.3 110.1 109.1 105.8 112.3&’()(=100)107.8 103.2 104.2 106.3 106.4 105.7 107.6 109.2市化水平之间的关系，实证研究发现，“中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因；中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系”。
    三、实证分析
    （一）样本设定
     1.变量选取以房屋销售价格指数来衡量房地产价格；以M2同比增长率，存贷差同比增长率和M2/GDP比值三个衡量指标来度量流动性过剩；以房地产完成投资额增长来度量房地产开发程度；以居民消费价格总指数来衡量价格上涨幅度；以土地交易价格指数来度量土地价格；以城镇居民人口指数来度量城市化水平的发展。
    在样本选取中，设定以下标准：首先，因为1998年房改对房地产影响十分大，1999年房地产业市场化刚起步，很多地方还不成熟，笔者选择以2000年为起点；其次，本文选取GDP变量的月份数据难以采集，故笔者选取了2000年至2007年的年度数据作为样本。所选数据来自于锐思金融研究数据库、中国资讯行和中国国家统计局历年统计年鉴。
    2.样本数据描述
    （二）分析过程
    1.单位根检验对所需计量检验的数据进行单位根检验，考虑到数据比较稀少，不适合过度差分，所以选择较为宽松的显著性要求。在较为宽松的显著性要求下，变量的一阶差分项基本能够通过单位根检验，结果见表4。
    2.Granger因果检验
    借助Granger因果检验进一步分析流动性过剩与房地产价格的关系。
    从实证研究结论可以看出，除了存贷差同比增长率对房地产完成投资额增长率和M2同比增长率对房屋销售价格指数的Granger因果检验不是非常显著，其他Granger因果检验都非常显著，这也在一定程度上印证了前面的分析。
    实证检验表明，流动性过剩具有扩张性经济效应，经济扩张会推动CPI的上升、城市化进程的加快、房地产投资额增长和土地价格上涨，这些都将导致房地产价格的上涨。
    然而基于以下原因，笔者认为计量结果只应被当作是理论假设的附加证明而不具有决定性意义。因为一方面使用的数据相当有限，可能存在一定的偶然性；另一方面在计量模型中，许多对于变量具有显著性影响的因素可能并未予以适当考虑。
    四、结论与政策建议
    当前房地产业资金流动性过剩，并不表明经济建设需求的资金过剩，而是资金出现了错配，我国急需大量资金用于产业升级、科技研发，以此从根本上提高我国产业竞争力。
    因此,要合理引导资金流向，将资金从房地产业配置到更需要资金的社会事业与高新技术产业上来，避免因流动性过剩造成房价长期高启，成为经济发展的隐患。
    为此，提出三点政策建议：
    首先，各地方政府应认真分析当地房价上涨的真实原因，充分考虑当地经济发展状况、居民消费水平及房地产产业的发展情况来制定切实有效的调控措施。
    如果房价上涨是由于住房改革和城市化加快而导致的消费需求过往所致，政府就应运用各种手段调节需求与供给，如提供经济适用房、廉租房、限价商品房等，通过增加供给来缓解供需矛盾调节因供需矛盾造成的房价上涨。如果房价上涨是因为过度投资、投机炒作而引起的，政府一方面可以通过税收政策来抑制投机行为与投机所得，引导合理消费预期；另一方面可以通过提高利率和压缩贷款来抑制房地产的过热投资。
    其次，改革土地批租制度。现在城市土地批租造成政府和房地产商在房地产业发展中有着共同利益，这使得宏观调控政策在地方政府层面上大打折扣难以落实。为此，应从打破地方政府在土地出让制度中追求出让金最大化的机制入手，改革土地出让制度。这方面的思路:一是减少地方政府在土地出让金上与中央政府的分成比例;二是将土地批租一次性收费改为按年度收费，可以以税收的方式收取。
    再次，加快房地产业信息披露制度建设和宏观监管体系建设。尽快建立健全对市场的供求、价格、运作情况等进行预测监控及相应的信息分析和反馈系统，并通过经济、法律、行政手段，确保房地产市场的良性运行和健康发展。
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