对当前房地产投资行为调控亟待加强

     摘要：房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。
     关键词：房地产；房价；投资；调控政策

       2009年6月，全国70个大中城市房屋销售价格出现了当年首次同比上涨，涨幅为0.2%，其后几个月房价同比涨幅不断扩大，从7月的1.0%逐步扩大到12月的7.8%。2010年3月，中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年我国住宅平均价格为4474元/平方米，同比涨幅达25.1%，为近9年来的最高水平。2010年以来，我国房价上涨势头有增无减，根据国家统计局2010年4月公布的数据，截至2010年3月，全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，其中新建商品住宅价格同比上涨15.9%，二手房价格同比上涨9.5%。
    一、房地产投资是形成当前高房价的重要因素之一
      在国内外经济金融形势发生重大变化的背景下，我国房地产价格上涨具有多重原因：一是城市化进程的加快使得住房需求不断上升；二是随着居民生活水平的提高，住房消费能力也在不断增强；三是房地产业的发展能够推动地方经济的发展，得到地方政府的支持；四是房地产开发商在利益的驱使下，加速房地产开发的进程；五是银行等金融机构能够从房地产相关项目中获利，房地产信贷快速扩张；六是土地开发建设的成本不断增长，推动房价上涨；七是人民币升值预期下，热钱涌入房地产市场；八是市场上对于住房价格继续上涨的预期明显，投资性和投机性购房需求膨胀等。
    2009年以来，特别是2009年下半年以来，我国房地产价格快速上涨，呈现涨幅大、涨势猛的特征。
    我们认为，此轮房价上涨的一个重要推动力是投资性和投机性购房的大幅增长。伴随着四万亿经济刺激计划的逐步实施和天量信贷的逐步投放，潜在的通货膨胀预期抬头，加上市场对于房地产利好政策的消化，富余的流动性资金出于保值增值的需要涌向房地产市场，房地产投资和投机异常活跃，成交量大幅增长，房价迅速攀升。近些年来，人们普遍预期未来房价看涨，这使得房地产的投资需求加剧。在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下，房地产市场出现大量的投资性和投机性交易行为，这刺激房地产需求进一步攀升，房地产市场供不应求的状况更加突出，房地产价格不断上涨。以下通过闲置房、租售比和价格走势等数据，分析2009年以来我国房地产市场的运行状况。因为投资和投机行为对我们以下分析情况造成的后果是相同的，所以我们将投资和投机行为放在一起分析。
    第一，闲置房数据。闲置房主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但无人居住的房屋。根据国家电网公司的调查显示①，我国660多个城市连续6个月以上电表读数为0的闲置房有6540万套。按照每套房平均供3个人居住计算，6540万套闲置房可供近2亿人居住。而对照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我国城市非农人口的增加总量也只有2亿元左右。据此推算，我国目前660多个城市的闲置房总量可以满足其后十年城市化的住房需求。据统计，我国现今实际人口总量约为14亿人，2009年底我国的城市化率为46%，按照上面的估算结果，在全国城市化率达到60%以前，也就是达到“全面工业化”水平以前，近2亿人居住的闲置房完全可以满足城市化进程中的住房需求。过量闲置房的存在，既是盲目投资和炒作房地产造成的后果，也给房地产市场的持续健康发展带来了负面影响。
    第二，租售比数据。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个地区房地产运行状况良好的租售比范围一般界定为1∶300到1∶200，这意味着房屋的合理价格大约相当于其租金的200到300倍。
    如果租售比低于1∶300，则意味着房地产投资价值相对变小,房屋泡沫已经显现；如果租售比高于1∶200，则意味着房地产还有投资潜力。根据美联物业和环球房地产指南网站的调查数据，2009年世界22个主要城市的住房租售比如表1所示。从表中可以看出，在统计的全球22个城市中，租售比低于1∶400只有我国的北京、上海，也包括香港，北京和上海的住房租售比远低于其他城市的水平，也低于房地产市场运行良好的租售比下限1∶300，这在一定程度上表明北京和上海房地产市场的投资和投机行为严重，房地产价格中存在泡沫。除北京和上海外，我国一线城市的住房租售比也普遍低于1∶300，由此可见，投资者已逐步取代刚性需求者进入房地产市场。
    表1世界22个主要城市的住房租售比城市北京上海香港孟买新加坡东京纽约曼哈顿蒙特利尔里约热内卢圣保罗约翰内斯堡租售比1∶5251∶4181∶4031∶3091∶3421∶3421∶2171∶2521∶1621∶1841∶168城市开普敦内罗毕柏林法兰克福巴黎莫斯科圣彼得堡米兰罗马伦敦迪拜租售比1∶1101∶2451∶1481∶2591∶2791∶3521∶1741∶3081∶2571∶3231∶203资料来源：美联物业、环球房地产指南网站（Global Property Guide）。
    第三，房地产销售价格与租赁价格走势比较。
    根据美联物业对各地成交最活跃、最具代表性的二手住宅进行的统计，2010年4月，北京二手住宅蓝筹价格指数较2008年1月上涨73.5%，而租金指数却下降7.7%；上海二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨61%，而租金指数只上升4%；广州二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨92%，而租金指数仅上升1%。从图1到图6可以看出，统计期内北京、上海和广州二手住宅价格大幅上涨，而租金价格变化不大。这个情况说明当前房地产投资现象十分普遍，一方面扩张了购房需求，推动房价上涨；另一方面相当多的投资者手头拥有几套房，造成租赁市场上的房源供给相当充足，使得近年来租金价格保持相对平稳。
    图1北京二手住宅蓝筹价格指数图2北京二手住宅蓝筹租金指数图3上海二手住宅蓝筹价格指数图4上海二手住宅蓝筹租金指数图5广州二手住宅蓝筹价格指数图6广州二手住宅蓝筹租金指数资料来源：美联物业第四，抽样调查结果显示，2009年上海本地居民户均住房3套，广州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已经完全满足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命贷款买房。据媒体报道，部分“购房爱好者”在拥有几十套住房之后，仍四处筹钱购房，以期获取投资收益。