如何妥善高效解决安置房问题

　　【摘要】房地产在基础设施建设中成为了相当大比重的部分，如何妥善高效的解决安置房也成了至关重要的问题。本文从安置房自身的属性与定位、拆迁、交易、合同纠纷等多个方面，结合阐述温州地区安置房运作中出现的现象加以分析。
　　【关键词】房地产；安置房；解决方案
　　
　　1 前言
　　近年来，随着城市化发展的的快速推进，我国房地产业高速飞跃，城乡面貌发生了显著变化。越来越多的人向城市聚集，对住房的需求越来越大，然而拆除、新建、临时安置这许多环节存在着一连串的问题。
　　安置房，是政府进行城市公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
　　根据相关法规及政策安置房一般可以分为两大类：
　　一类是因重大建设工程需要拆迁而建造的配套商品房。按有关规定，此类配套商品房产权归个人，但取得所有权5年内不能上市交易。一类是房产开发动拆迁，通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
　　2 安置房和商品房的主要区别
　　2.1 产权的区别
　　产权区别是最本质的区别，大部分安置房不具有完全产权，也就是说具有完全房屋所有权但不具有完全的土地使用权。大部土地性质为政府划拨土地，关键点在于未缴纳土地出让金。目前安置房交易并没有要求，但法律规定是要缴纳的，一但政府出台政策，很大可能要交出让金。
　　2.2 工程质量的区别
　　安置房建设利润一般是固定的，这就会使得建设单位产生偷工减料的想法，与商品房的质量出现差距是必然的。
　　2.3 交易时间的限制
　　安置房普遍都有交易时间上的限制，规定在若干年内不允许上市交易。商品房除期房以外，法律上没有相关规定，只要是办理过合法登记的现房，均可上市进行交易。
　　3 征地补偿安置争议的裁决要旨
　　征地补偿标准争议裁决的原则是在整个裁决过程中起主导、支配作用的行为准则,体现了补偿裁决的价值取向和精神实质,是征地补偿标准争议裁决制度的核心。在征地补偿安置争议裁决过程中,应遵循平等互利、合情合法、高效便民三项基本原则。
　　平等原则建立的双方主题分别是政府个被征地的集体经济组织或公民，在程序上腰围双方提供平等的机会，坚决保护弱势群体，不能因为征地行为的主题是 政府就产生偏私，在实体上，除了严格遵守现行的国土资源法律以外，还应参照当地市县政府发布的征地补偿安置方案；合法原则,即对被征地的集体经济组织和公民进行安置补偿,不但要符合现有法律要求，更要人性化的注重合理性的考虑。参考市、县人民政府制订被征地的补偿标准，在补偿倍数标准方面,《土地管理法》第14条规定,土地补偿的倍数标准为被征地征收前三年平均年产值的四至六倍。另外在耕地质量的认定方面,一类、二类、三类耕地的补偿金额差额很大,同时还要考虑年产值的认定和需要安置的农业人口的计算方法等等。高效便民方面，切实有效的减少因征地补偿安置问题引发的农民上访、上诉不断上升的问题,要求行政机关在办理征地补偿安置争议裁决时,必须在程序上充分考虑行政效率,在确保争议得到公正解决的前提下,尽可能采取简单、迅速、灵活、便民的裁决程序,这样才有利于保护裁决申请人的合法权益,有利于促进行政机关依法行政,避免行政权的滥用。
　　4 杜绝拆迁安置环节中的诈骗犯罪
　　利用安置房政策和相关操作的程序，可以发现很多漏洞。一是虚报子女出生，增加可享受安置政策人口。二是虚假离婚后改名换姓再虚假结婚，同一人员重复享受国家安置政策。三是虚报大中专毕业时间及就业情况，非法变更户籍登记事项取得国家安置资格。四是虚增农村房屋宅基地登记面积，直接骗取政府安置房款。
　　5 安置房工程建设质量监管
　　检查各方责任主体的质量行为和结构实体质量，包括施工现场质保、施工和监理工作资料，以及检查钢筋、模板、混凝土及砌体外观的实测实量和有关人员的有效证件等，并对被查工程进行综合评分。