探索公租房建设

　　【摘要】2011年中央财政增加180亿元用于公租房廉租房建设，各地纷纷响应中央号召，红红火火的建设起公租房。本文就贵阳市公租房建设深入剖析了公租房的方方面面，并以贵阳市公租房为例分析了公租房的管理模式，指出了公租房建设的意义所在。
　　【关键词】公租房；房源；管理方式
　　
　　2011年4月以来，为推进“住有所居”，加快解决“住房难”问题，贵阳市拟定了《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。贵阳市新开工建设的155.5万平方米公共租赁住房选址在6个区域，将于今年12月底全部完工。贵阳市政府的这一举动，引发了新一轮的“公租房热”。从中我们可看出一些我国公租房建设的新问题、新趋势，现针对贵阳市《暂行办法》谈一谈我国公租房建设。
　　1 公租房含义
　　公租房即公共租赁房，是指政府提供政策支持，限定户型面积，申请条件和租金标准，用于解决城镇中等偏下收入家庭住房困难的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
　　2 公租房获益人群
　　这次贵阳公租房政策保障对象覆盖本地户籍家庭和非户籍家庭。让更多的人得到实惠。根据《暂行办法》，具有贵阳市城镇居民户籍的家庭申请公租房，需符合政府公布的收入和住房困难标准等条件；非本市城镇居民户籍的家庭，申请人需取得《居住证》，并在贵阳连续缴纳社保３年以上（含）或持本市税务部门２年以上（含）完税证明，符合政府公布的收入标准和在本市无私房等条件。
　　3 公租房房源
　　根据中央精神，各省市采取多种渠道、多种手段、多种方式筹集公租房房源。
　　3.1 按照中央的决策抓紧建设一批“小户型、齐功能、质量可靠”的公租房。从宏观政策上来看，中国的保障性住房政策已经悄然转向，2011年起，从中央到地方，公租房建设已经成为保障性住房建设的主力。北京市就确定了在十二五期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。重庆市计划3年内建设4000万平方米公租房。公租房建设以政府为主导、社会资金为补充。
　　3.2 租房等保障性住房的建设筹集渠道也可以实现多元化。比如在商品房建设的时候就配建一定的公租房；在符合城市规划的情况下，鼓励工业园区、企业、事业单位利用自有土地建设公租房等。另外，在价格合适的前提下，向房地产开发商购买一定数量的房屋，作为公租房面向社会出租。
　　3.3 收储社会闲置房作政府公租房房源。即政府将社会空置住房收储，作为公租房租赁给保障家庭的一种方式。这种全新方式基于一方面建设公租房需要大量资金，而另一方面一些商品房的空置现象较严重的状况，如何有效利用社会资源，使其充分发挥使用功能？贵阳市政府通过“房屋银行”的模式进行管理，贵阳市政府在收储社会闲置房是以“房屋银行”形式进行，即公租房服务中心对社会闲置房进行出租价格测算，公租房服务中心在给闲置房租金定价时，坚持较市场低10％的原则，以利于平抑市场租金价格。但同时也保证房东的年租金收入不会减少。这是因为房主自主出租房屋，一般一年会有两个月的空租期，而被服务中心收储后，除扣除20天的承租人搬空时间外，其余时间全额给付房东租金，因此房主的总体收益不会降低，并且没有任何风险。房主认可租金后交由公租房服务中心收储，服务中心按月（按年）向房主支付租金。服务中心收储闲置房后，再按原价格出租给符合条件的公租房承租对象。由政府按租金8％的比例支付给服务中心中介费。这一模式“政府支持、社会参与、企业动作”，充分利用了存量资源，能迅速形成公租房的有效供应，既减少房屋空置率，充分发挥现有资源的作用，又能有效增加供给，最大限度地解决现有公租房房源紧张的问题，还可缓解政府巨额资金投入的压力，节约大量时间成本及土地资源。以贵阳市今年完成筹集2万套公租房来说，如果政府全资建设则需要26亿元，若采用房屋银行收储配租模式，政府则只需对每套公租房每年补助5000元租金即可，一年补助租金总额为1亿元，相当于26亿元资金所产生的相关利息和财务费用。