试析我国商品房预售监管制度的法律问题

　　三、完善我国商品房预售监管制度的法律建议

　　（一）实行严格的市场准入及退出机制
　　为了保障预售房屋的质量与预售合同的有效实施，提高房地产开发商的商业道德及信用，严格把关商品房预售市场的良好有序进行，需要建立严格的房屋预售市场准入以及退出机制。只有这样才能保证市场良性运转，保证欲购者的合法权益。我国应该全面加强对房屋预售行为的市场管理、监督工作，严格规范房屋预售市场准入的标准，对企业的经营进行相关的信用评级管理，对信用等级较高信誉好的房地产销售开发商开放房屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低，不满足相关要求的企业，责令整改，符合相关要求后再开放预售市场，企业未满足预售市场准入的要求时，仅能进行现房的销售。
　　《公司法》中对商品房预售法人有限责任的规定，虽然要求比较严格，但是却表现出了市场退出机制的缺陷。公司在标的商品房出现瑕疵或者相关合同承诺无法实现时，现有的法律很难追究相关责任人的责任，只有通过“揭开公司面纱”破除法人承担责任的限制，才能追究实际投资人、控制人的法律责任，使其免于逃避法律责任，真正为预售房消费者的合同权益保驾护航。

　　（二）建立商品房预售信息披露制度
　　建立网上信息系统，对商品房预售行为进行网上登记，并把相关信息整合，保证商品房预售过程的公开与透明，监督商品房预售全过程，确保买受人获得及时有效地房屋信息，保障交易公平。同时，商品房预售信息披露制度，也为政府监管、社会监督等活动提供了技术支持，发现违法销售商品房预售中的违法现象可以及时采取措施。此外，这种信息披露也为银行更好地把握房地产商预售市场的情况，做出安全有效的放贷决策，降低金融放贷风险。其他房地产相关领域的管理公司及部门可以根据披露的信息做出对市场的合理分析，提出对市场安全有效进行的分析意见。
　　及时披露信息，完善信息披露方式。拓展信息披露渠道，建立统一信息管理平台，确保披露信息的真实性、全面性和及时性，为购房者提供安全准确的数据与信息，帮助其做出合理价值判断，提高交易效率。搭建网络平台将相关的政策、政府机构提供的统计数据、商品房的真实信息及时公布于众，统一的信息披露管理平台，将商品房开发商的所有信息统一起来，整合了消费者需要的有效信息，也帮助政府管理不部门更好地实施监督与管理，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。
　　明确信息披露内容，实现信息公开化。明确信息披露的内容对于保障消费者全面了解交易信息，保障交易安全。政府应该建立健全商品房预售信息披露和监管政策，将房地产相关法律法规、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋建设过程中的各种报告、房屋市场价格及影响因素等信息通过政府披露的方式向消费者公开。开发商要向政府提供楼盘数量、面积、建设环境、建设蓝图等信息，将预售房的详细信息透明化与公开化。购房者可以通过在信息披露平台进行相关政策及信息的查询，解决购买预售房当中可能出现的困难，以维护自身的合法权益。
　　加强对信息披露的监管，建立专门的监管机构，明确其职责权限，确保监管机构的独立性。还应当规定相应的法律责任，对于信息披露不及时、不真实的行为进行惩罚，确保预购人能获得及时、真实、准确的信息。如果由于信息的不真实或者不及时而给购房者造成损失的，相关人员要承担赔偿损失的责任，以保护购房人的合法权益。对于相关机构与开发商合谋侵犯消费者权益的情况要给予严厉的处罚。
　　（三）建立风险共担机制
　　设立商品房预售风险担保基金建立风险共担机制。从商品房开发项目中预先提取利润作为基金，在商品房预售过程中出现问题时，利用这个基金来进行相关的赔付，履行风险承担的责任。在市场体制下，开发商与消费者由于相关专业知识缺乏和能力的限制，在房地产市场处于弱势地位，面对商品房预售中的风险，政府有责任干预预售市场，进行监管，帮助消费者规避市场风险、减少损失。此外，银行在实施对预售商品房开发商进行商业房贷中也存在很大的金融风险，一旦房地产开发商出现商业信誉或者经营危机的情况，银行很难避免相关风险。政府通过设立预售风险担保基金，可以要将房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一并承担，降低了商品房预售市场的各种商业风险。
　　（四）健全商品房预售资金监管制度
　　确定统一的监管机关。我国法律规定商品房预售资金必须用于相关工程建设。目前我国法律没有明确规定监管机关，实践中，通过工程监理机构和商业银行对商品房预售资金进行监管是比较合适的选择。一方面，工程监理机构属于具备建筑工程专业知识，能够全程参与房屋建设过程的监督，对工程进度有较准确地判断，可以防止资金抽逃，保证有足够的资金支持商品房顺利建成；另一方面，商品房开发商通过房屋预售取得价款是一种企业融资行为，商业银行具备金融商业专业知识，也具备对融资行为的监管能力，可以通过提供相关金融服务参与到商品房买卖关系中，或者与开发商建立一定的借贷合同关系，通过对自身金融行为的管控参与商品房预售资金监管中。
　　明确监管主体的法律责任。监管主体预售款的使用有监督职责，应明确其监管不力的法律责任。如果因为监管主体主观故意或者过失造成商品房开发商如将购房款“挪作他用”，并使商品房消费者造成重大损失，监管机构要承担连带赔偿责任，这样可以督促监管机构认真履行监督职能，降低消费者的购买风险。同时要建立惩罚机制，对开发商的擅自挪用预售款的行为进行惩罚，规范开发商使用预收款的行为。