试析我国商品房预售监管制度的法律问题

　论文摘要 近年来，随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不利，对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的缺陷，并提出法律上的对策。

　　论文关键词 商品房预售 信息披露 风险共担 

　　一、我国商品房预售制度的现状

　　商品房预售，是商品房开发商与购房者约定，在商品房建造完成之前，由购房者支付一定预付款或者定金，在将来一定的日期完成房屋所有权的转移的交易行为。商品房预售有以下几点特征：预购人在签订合同时只是得到了合同标的的一种期待权，而无法实际获得已建成房屋标的；国家对商品房预售有比现房销售更加严格的限制，国家通过严格的法律规定，限制开发商预售房屋的条件、程序、预告登记等规定，以便保护预购人的合法权益；商品房预售交易中的买受人承担比现房交易中买受人更大的市场风险，由于标的物尚未建成，合同履约时间无法确定，买受人可能承担合同难以实现的风险。
　　商品房预售制度源自于香港，我国内地的房地产业起步晚，也借鉴了香港地区房地产的销售模式进行商品房的预售，经过近些年的飞速发展，市场需求的大大增加，加上国家宏观调控对房屋买卖的加强，越来越多的房地产开发商选择预售方式，这也成为我国各大城市最主要的房屋销售模式。

　　二、商品房预售监管制度法律现状

　　目前我国规制商品房预售的法律体系比较完善，但随着经济的发展，法律的滞后性特点显现出来，商品房预售制度无法全面地保护房屋预购人的合法权益。主要表现为：开发商在没有相关法律资格的情况下违规从事商品房预售活动；利用法律漏洞，规避法律，交付给购房者的房屋质量差；在签订预售合同后，不能按照法律规定进行交付登记；为盲目追求企业利润，非法使用房屋预售款勇于非建项目；非法抵押已经预售的商品房，甚至抵押后携款而逃等违规的行为。这些行为严重威胁了房屋买受人的合法权益，扰乱市场秩序，究其原因，房屋预售法律制度尚有缺陷，尤其是相关的房屋预售监管法律并不完善，影响了房屋预售交易的安全顺利进行。
　　（一）缺乏合理有效的市场准入和退出机制
　　我国商品房预售缺少合理的市场准入制度和退出机制，根据目前法律，合法设立的房地产企业就有资格进入房屋预售市场，而这种企业注册资金仅仅只限定在100万元以上，低门槛市场准入标准导致大量企业过度无序涌入市场。此外，法律上没有明确规定预售商品房的建设资金审核条件以及违规所需承担的法律责任，也没有对于开发商的信用审核制度，商品房预售市场频频出现诚信危机。另一方面，房地产开发商退出预售市场的退出机制也不完善，《公司法》规定的有限责任制度，商品房预售商在出现经营困难或者信用危机时承担责任较小，由于法律没有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规律的房地产企业退出预售市场出现困难，有的甚至会利用这一法律漏洞逃避相关法律责任，最终在预售房出现相关的法律问题时，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。
　　（二）信息披露制度不完善
　　我国没有建立商品房交易市场信息披露制度，商品房预售信息不对称。开发商披露信息时根据本公司的情况，规避与其利益冲突的部分，仅披露有利于公司发展及利益的有效信息，甚至有的售房公司对房屋质量以及周边环境进行虚假宣传，披露虚假信息，与之相应的，商品房预购人因无法获得真实信息，不能做出合理判断，出现盲目购房的现象，这在民法上是显失公平，无法保障预购人的合法权益。因此，要维护预购人的合法利益必须建立严格的信息披露制度以及相关的监管制度。
　　（三）缺乏风险共担机制
　　目前，我国商品房预售交易的双方信息、风险及收益不对称，合同是以牺牲买受人的利益和风险为代价的，缺乏相应的风险共担机制。房地产开发项目中的自有资金较少，房地产开发商在签订预售合同后通过按揭手续向银行借款、将标的房屋的土地以及其他财产作抵押向银行借款，或者通过对项目的“垫资”以及拖欠款以及不合理适用流动资金进行土地出让金的出让，这一些融资手段缺乏法律依据，无法保证商品房预售方安全有效运转，也给银行增加了运营风险，使商业银行的隐性金融风险在不断增大。
　　（四）缺乏完整的预售资金监管体系
　　当前，我国没有规制使用房屋预收款的相关法律与监管规定，尚没有形成比较成熟完善的预售资金监管体系。部分开发商为了追求所谓的经济效益与规模效应，在资金不足的情况下，擅自将预售款用到其他非建设项目当中，或者将已经预售的商品房向银行抵押以获得贷款，出现问题时，开发商为逃避当事人的追究以及相应的法律制裁，甚至捐款而逃，工程无法继续进行形成“烂尾楼”，使得购房者无法在规定的时间得到交付实现合同目的，难以办理相关的产权登记等严重后果发生。