对我国房地产市场宏观调控制度建设问题探讨

摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其能否稳定发展直接关系到我国宏观经济运行态势。当前，为了控制房地产的过热发展，应加强和完善对房地产市场宏观调控制度建设。
关键词：房地产市场；宏观调控；制度建设

        1  我国房地产市场的发展现状
        1.1 房地产市场过热
        据相关统计数据显示，2006-2009年我国房地产开发投资分别为19382、25280、30580、36232亿元，比上年同比增长分别为21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。虽然增长幅度相对有所下降，但以2009年为例，我国房地产开发投资占当年GDP的10.8％，仍远高于国际公认5％合理水平。在我国GDP增速保持在7％-10％水平的经济高速增长大背景环境下。加上流动性过剩的影响和房地产市场暴利吸引，我国房地产市场投资热度持续上升，房价持续大幅上涨，超出了多数人的经济承受能力。房地产商品已经失去其最初满足居住需求的目标，日益成为投机的手段以获得炒房利润和规避通胀。
        1.2 房地产市场规范性有待加强
        当前，我国房地产业发展正处在由房地产开发为主的阶段向房地产投资为主的阶段的过渡阶段，不规范性主要体现在房地产开发、交易、中介等各环节。一是开发肓目，无序发展，导致土地资源和国有资产的流失严重。二是作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，企业在设计、行销、管理、品牌等方面的核心竞争力严重不足。市场运作层次低，操作规范性欠缺。三是房地产交易市场虚假信息、广告泛滥，诈骗案件频发。房地产行销活动不规范，捂盘惜售、囤积房源等手段，抬高房价，违规收取费用。
        1.3 房价过高，群众压力大
        房地产市场的相关问题关注度如此之高，一个重要原因在于我国房价高居不下。我国房价过高已经催生出如蜗居、蚁族等新鲜词汇。2009年，甚至出现部分城市、地区房价暴涨的局面，迭创新高的房价让住房问题更加凸显。作为生活必需品，实现居者有其屋的理想局面还需加大力气。总的说来，房地产价格体系尚未理顺，价格秩序混乱，房价偏高。房价过高，限制了购房者在其他生活和发展方面的支出，成为扩大内需方针政策和转变经济增长方式的绊脚石。再者，当前，我国基尼系数已超国际警戒线，房价过高造成中低收入者买房难上加难，住房需求难以得到满足，另一方面，部分富人通过房地产投资行为增加其资产，社会贫富差距进一步提高，加剧市场的动荡和社会的不稳定因素。 

        2  我国房地产市场宏观调控应加强制度建立
        2.1 法规手段  ①土地使用体系，是房地产运作的基础，土地的使用方式直接影响地价与房价。一是土地使用权退出市场，以年地租的形式出现，土地使用权不进行出让，委托物业公司向业主收取地租。这种方式，实行土地所有权与房屋所有权分离，便于开征物业税，因为物业税是一种财产税，土地所有权是国家的，购买的商品房只是70年的土地使用权。商品是一种买卖，“一种物品连同物品所有权发生让渡，则是买卖；物品不随所有权让渡，则为租赁”。二是改革现行分税制，增加地方税种，加大中央财政的转移支付。因为地方要发展，必须解决地方财政来源，地方才能实现土地“政府利益退出”。②税收杠杆体系。税收是宏观调控的重要手段，但我国没有充分利用。税收调控包括营业税、所得税、土地增值税、交易税等。我国在抑制投机方面，税收杠杆缺位，加之保有环节税收偏低，使得投机性资本不断流入住房市场，炒房成了获利手段。