浅析加强物业科学管理推进宜居重庆建设——加快推进重庆市物业管理科学发展的思考

    (二)实施人才兴业战略，全面提高物业服务质量。一是提高物业从业人员素质。全面推行物业企业持证上岗制度，抓好多层次的人才培训及关键岗位的技能培训，逐步提高从业人员素质和工资福利待遇。加强管理创新和量化考核竞争机制，提高物业企业的市场竞争能力。加强注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，为物业行业的发展提供人才保证。二是增强物业企业的服务意识。引导物业企业坚持以人为本的理念，充分发挥业主委员会的作用，物业企业与业主委员会为共同构建和谐社区，创造整洁、文明、安全的居住环境。街道、社区引导物业企业树立品牌意识，竞争意识，开拓意识，打破“谁开发、谁管理”的垄断经营局面，以高质量的管理和以人为本的优质服务，塑造物业企业形象。三是拓宽培养物业人才渠道。培养一支有知识、素质高、善创新、有经验和爱岗敬业的物管理专业化队伍;按照建设部有关要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗;根据企业实际，定期或不定期对在职人员举办专题培训，不断提高队伍技能;抓好学历教育，从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物管专业学历教育，为企业发展培养人才;在人员的选聘上实行“素质准入制”、“末尾淘汰制”及竞争上岗制，形成有为才有位的良好氛围。
    (三)提高城市规划水平，改善城市居民生活居住环境。一是严把城市规划控制关。城市规划部门要坚持“成片及规模开发”的原则，切实加强对房地产开发的规划管理，保证物业管理综合配套设施与房屋同时规划、同步设计、同期建设，真正从源头上为物业管理创造良好条件，杜绝城市建设规划滞后于社区建设和物业管理发展需要的现象。同时，加强规划实施的动态管理，把监督检查贯穿于规划实施的全过程，严禁建设单位擅自更改规划的现象。二是严把建筑工程质量关。建设部门要加大对城市房屋质量的监督管理，利用现代信息技术手段健全工程质量监控体系，彻底消除渗漏、裂缝等工程质量通病，提高工程建设质量，对未经综合验收或验收不合格，物业管理设施不完善，一律不得交付使用。同时，加强对装演企业和从业人员的管理，禁止无资质装修。推行持证上岗，完善行业规范，提高装修质量，及时调解处理建筑工程质量和装修纠纷。三是在城市扩张及旧城改造中合理布局“大社区”建设。在城市建设中，科学设计规划城市大社区辐射半径，发挥“大社区”的龙头带动作用，使周边小区分享“大社区”方便快捷舒适服务，整合城市大社区内银行、医院、学校、书店、商场、体育、娱乐及其他服务设施资源，使大社区辐射半径范围内的市民不出社区就能享受城市商业街区舒适的生活，助推社区服务产业化、降低物管成本、提高服务质量、树立城市形象、加强物管示范、促进民族团结、构建和谐社会建设。

    (四)完善物业市场机制、提高物管覆盖率，助推宜居重庆建设。一是完善物业管理分类定级、定价机制。按照“分等定级、分类定价”的原则，由市、区县(自治县)政府物业主管部门实行重庆市物业管理企业每年一评定资质、等级、价格标准，实行同质同价、质高价高的收费办法。根据物业管理企业提供的服务质量、服务水平的不同采用不同的收费标准，坚持质价对应、收费项目与收费标准对称。细化物业管理服务中的各个内容和环节相对应的价格标准，使物业企业与业主论价时有据可依，让业主明明白白消费。二是建立公平合理的市场竞争机制。在市场竞争中，各级物业主管部门，引导企业增强品牌意识和竞争意识，不断提高企业的核心竞争力和企业品牌的信誉度。地方政府物业主管部门要加大规范对物管企业招投标制度、资质审查监管力度，为物业管理行业创造公平合理的竞争环境。三是提高社区物管覆盖率。对暂不具备物业管理条件的住宅区，按照属地管理原则，由当地街道办牵头组织社区居委会和业主“共治”，通过整合归并，拆除区域内违章建筑和不必要的围墙，统一规划建设综合配套设施，采用招投标的方式选聘物管企业，形成“业主自治管理、政府监督管理、物管行业管理”三位一体的新型管理机制，改善居民人居环境。
    (五)加大政府对物管企业的指导，推进物业管理科学发展。一是加强对物管企业的指导。各级政府物业主管部门要做好服务者、指导者、监督者和管理者，更好地为物业管理企业和业主服务，尽快完善重庆小区管理的政策法规、实施细则，严格规范物业管理企业的行为，加强对业主养宠物花草、公共道德、安全常识、法规学习等正确引导，提高社区业主素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。同时，简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序，提高办事效率，积极培育物业市场，引导企业扩大经营，推进物业管理规模经营，不断提高物业管理质量。二是充分发挥社区居委会在和谐社区建设中的作用。各级政府物业主管部门会同街道办，在各社区由居委会成立社区纠纷调解组织，减少法律诉讼，争取矛盾化解在社区;加强对社区居委会工作的指导，研究新时期社区业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助社区业主组建立业主委员会;配合物业管理公司在社区中依法开展物业管理工作，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，努力解决好群众反映的热点、难点问题;认真受理群众投诉，加大调处力度，努力化解矛盾，维护社会和谐稳定。三是完善物业大修资金收缴、监管办法，为社区公共设施维修提供资金保障。完善制度，规范维修资金的管理和使用，清缴被挤占挪用的物业大修资金，追收未缴纳物业大修资金，形成维修资金的归集、使用和再投人的良性循环，合理使用维修资金，为社区居民提供完善的物业服务。
    四、重庆市物业产业的发展趋势
    (一)社会对物业管理的价值认识将不断深化。一是物业管理的资产价值将充分体现。随着物管企业对社区管理、维护、服务等不断增强，可延长物业的寿命周期，将不断降低物管成本，实现物业的保值、增值。同时，物业管理在社区文化、社会治安和健康文明的生活方式等方面有巨大的潜力和广阔空间。二是物业管理费用将形成价值规律评价核心。随着国民经济的发展和社  会消费水平的不断提高，物业管理费用与质量按价值规律全面体现，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。三是创新管理方式将成为提高企业盈利水平的重要途径。物业企业根据市场要求，树立现代经营管理理念，制定科学的经营策略，成为提高企业核心竞争力，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，促进物业可持续发展。
    (二)物业管理行业的社会地位将逐步提高。一是物业管理得到社会的重视和认同。因政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将逐步深化，从而扩大物业行业的影响力。二是物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分。因物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，他将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。三是物业管理与社会各界的关系更加协调。随着物业管理现代企业制度的建立，社区管理中的治安、水、电等事务管理将更加规范;保洁、保安、绿化、房屋及设备维修等日常事务将由社会专业化公司完成;物管与房地产企业将由传统“父子”关系向平等竞争的独立法人关系转变，物管企业将得到进一步发展。

    (三)物管企业将向增强队伍素质、提高管理水平、扩大产业规模方向发展。一是物管企业向规模化、品牌化方向发展。随着物业管理招投标工作的推行和市场化发展，物管企业将从数量型增长向质量、规模、效益型转变，规模化经营的资产重组向品牌化企业方向发展。企业竞争将进一步加剧，行业叹寸队伍素质要求将日益提高，资源的配置将进一步优化。二是知识经济时代将不断提高物业管理的技术要求。随着计算机及信息技术的快速发展，高科技智能化系统在建筑领域的广泛应用，将给物管企业管理手段带来技术性的革命，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，将推进物管企业的科技水平与管理能力不断深化，将步人一个崭新的时代。三是物业管理需要高素质人才数量将逐步提高。随着物业对现代管理和科技知识的高素质人才需求量不断加大，物业管理产业的发展将给现有物业岗位职工提出了学习新知识的要求，也将为高校专业设置和大学生就业提供了广阔的空间。
    (四)物管行业发展更加建康、规范、有序.一是物管行业政策体系将日趋完善。随着经济社会的不断发展，物业管理行业在国民经济、城市建设管理中的地位与作用将得到进一步提升，政府将不断完善物业企业的融金、税收、价格等政策体系。二是物业管理法规体系将日趋规范。加强物业管理立法研究，完善新形势下地方物业法制建设，逐渐形成科学、合理物管行业法规体系，促进物业管理工作更加规范有序、人居环境更加和谐。三是行业自我管理、自我约束的自律意识将逐步增强。随着国民经济宏观管理体制的改革，政府对企业的行政管理职能将日益弱化，政府对企业的行政干预和指导逐步淡化，行业协会将会配合政府行使监督、管理企业的职能，行业的自我管理将会得到进一步增强，行规、行约将会发挥更大的作用。