浅析加强物业科学管理推进宜居重庆建设——加快推进重庆市物业管理科学发展的思考

　　论文关键词:物管　宜居　思考
    论文摘要:笔者针对党的“十七大”报告提出的改善人居环境，让全体人民住有所居，推进和谐社会建设和中共重庆市委三届三次全委会提出“宜居重庆”建设的重大决策，如何加强重庆物业科学管理，改善人居环境，提高生活质量，构建和谐社区建设、促进城乡协调发展、推进再就业工程、维护社会和谐稳定的目标，开展了大量的调查研究，根据重庆物业管理中存在的突出问题，对如何加强物业管理的科学发展，助推“宜居重庆”建设提出个人的思考。
    党的十七大报告提出:改善城乡人居环境，让全体人民住有所居，推进和谐社会建设。重庆随着城市化进程的推进，原有独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，P}需有完善的法律制度来加以调整和规范。重庆市物业管理从90年代中期开始起步至今已有10多年了，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促进了物业管理快速发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展中不可缺少的重要组成部分。物业管理行业的发展，对于改善人民生活及工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施再就业工程起到了积极的作用，在统筹城乡试验区、保税港区、“五个重庆”建设中对重庆物业发展提出了新的要求，对拉动经济增长、吸纳优秀人才、提高城市核心竞争力等方面具有重要意义。建设宜居重庆，已成为全市人民的迫切愿望。
　　一、重庆市物业管理的基本情况
    (一)深刻认识“宜居重庆”内涵，推进物业管理科学发展。宜居城市建设概念有广义和狭义之分。广义的宜居城市是指经济持续繁荣、社会和谐稳定、文化氛围浓郁，城市与自然环境协调共生，适合人类生活、工作、学习、创业的城市。狭义的宜居城市是指生态良好、景观优美、安全舒适，适宜人类居住的城市。上世纪90年代初至2003年是重庆物业的起步、发展阶段，2003年至今，是规范、提升阶段。通过十多年的发展，重庆物管已初具规模，截至2008年末，重庆市具有资质物管服务企业1523户，其中国家一级资质企业30户，二级资质企业143户，三级资质企业1350户，其中暂定资质企业195户;全市住宅物业管理覆盖率达66%，其中主城区住宅物管覆盖率83%。重庆住宅物管覆盖率2009年末66%, 2012年末将达87%，市民对物管服务满意率达70%以上;2013~2017年将达93%，市民对物管满意率将达85%以上。
    (二)加快推进《物权法》实施，规范重庆物管市场。2008年，重庆市强化对国家《物权法》和《物业管理条例》的宣传，推动物管行业的发展。出台《重庆市物管条例(草案)》正在市人大审议中，市国土房管局出台《关于加强物业管理前期招投标管理工作补充意见的通知》。至2009年末，全市将有237个项目2800万平方米通过招投标的方式选聘物业服务企业，其中当年新增90个项目近1100万平方米。各区县(自治县)物业行政主管部门累计新增和代管商品房物业专项维修资金10亿元，累计47.8亿元。推行物管诚信制度建设，建立和完善了物管企业信用档案，建立国土房管信用网，物管企业信用档案情况可通过信用网直接查询。
    (三)加强物管人才培训，为重庆物业发展提供人才支持。2009年，重庆开展物管培训工作，市房地产培训中心举力洛类物管人员培训28期，培训2750人。其中物管员岗位资格培训15期，培训1622人;物管部门经理(主任)岗位资格培训13期，培训1128人。同时，开展物管创优达标工作。当年全市有6个小区被建设部评为全国物管示范小区，27个小区(大厦)被评为重庆市物管示范住宅小区(大厦)。物管这一新兴行业在重庆市已逐渐被工厂、学校、医院、商场、办公楼宇和社区等各类物管所采用，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广，基本形成了包括房屋及相关设备设施维修养护、小区保安、环境绿化、居民生活服务等综合服务的新体制，正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的深度方向发展。
    二、当前重庆市物业管理存在的主要问题
    (一)收取物业管理费难度大，严重制约物业管理行业发展。一是业主缺乏物业管理消费观念。因物管工作缺乏信息交流平台，业主花钱买服务的观念尚未完全建立。因物管公司收费标准与服务质量存在差距，引发业主拒交物管费的情况时有发生。因业主欠费法律诉讼繁琐，诉讼方式不宜多用，使收费难问题一直得不到妥善解决。二是业主与物管关系不够协调。因《物业服务合同》不够规范，业主与物管企业存在收费标准与物业服务认识上的差距，业主总是用低价格要求高服务标准，导致业主与物管公司不和谐。三是物业服务水平不高。小区出现脏、乱、差，水电气、绿化、安保、保洁等公共服务不够，业主拒交物业管理费及物业管理纠纷时有发生，阻碍了物业企业的科学发展。
    (二)业主委员会组建滞后，不能正常发挥其自治作用。一是业主维权意识偏差。业主关心物业的使用、安全、方便、舒适及收益等方面的多，关心物业企业成本的少，缺乏正确的维权意识。二是业主委员会的工作难以正常开展。业主对维权意识比较茫然，对业主委员会的选举不重视，对地位、作用、权利和义务也不太清楚，缺乏相应的物业维权、管理等知识。三是业主利益协调难度大。因各业主生活习惯、文化背景、消费层次、民族习惯等差异，业主代表各自代表不同群体的利益，对协调业主整体利益上难以形成共识。四是业主委员会缺乏群众基础。业主对业主委员会的建立漠不关心，也对业主委员会的日常工作缺少正常的支持和监督。业主对业主委员会的工作缺乏关注度、信任度和参与意识，业主委员会不能发挥其应有的自治作用。
    (三)物业缺乏建管街接和大修资金监管机制，困扰物业管理行业科学发展。一是物管企业与建设单位缺乏有效衔接。建设单位将开发建设遗留问题、未达标房屋入住等前期开发遗留问题直接转嫁给物管企业，导致物业企业成本刚性增加，业主与物管公司的矛盾，对物业管理带来不良影响。二是对大修资金收缴及监管不宜。部分社区存在部分业主未缴大修资金现象，损害已缴业主的利益和物业正常维修。因物业企业转制、破产等原因，导致企业维修资金的占用、流失，难以保证维修资金的正常使用。同时，缺乏对大修资金使用的有效监管。三是对基础设施条件较差的社区管理难度大。对基础设施不完善社区，房屋长期得不到及时的维修，造成房屋完好率低，小区配套设施不全，绿化面积小、水电气设施老化，缺少停车位、物管用房及体育、卫生、金融、超市、文化设施等，增加了物业管理工作的难度。
    (四)物管企业进入缺乏市场机制，难以保证社区服务质量。一是业主对物管选择缺乏市场竞争机制。目前社区物管进人邀标、陪标现象严重，公平竞争流于形式的现象依然存在，不少企业不能坦然面对业主大会更换物业管理企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，甚至引发社会矛盾纠纷。二是小区物业管理未真正纳人社区建设。社区的管理未形成有效整合，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生，导致企业在实际管理中存在诸多困难。三是商品房建设标准与物管服务缺乏有效衔接。因社区公共配套设施不完善，开发商销售承诺不兑现、房屋质量存在问题、公摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等问题，导致业主把怨气全部发泄到物管企业身上，物业公司收费困难。
    (五)物管企业与业主纠纷频繁，有碍物业企业的科学发展。一是业主财产损失、伤人赔偿纠纷。因小区内业主的汽车、摩托车、自行车等丢失赔偿;物管企业对小区内道路、广告牌、管道等管理不善，导致业主财产损失赔偿及人身损害责任的纠纷时有发生。二是物管合同、公区营利分配及侵权纠纷。主要涉及未经业主同意物管公司与开发商签订前期物管合同，存在收费标准与服务的差距业主擅自乱搭乱建，物管公司又无行政执法权的制约物管公司擅自将小区物业的公用区域自用或出租等营利分配问题。三是小区内停车收费纠纷。主要因物管企业以维护小区管理秩序为由，向社区拥有私家车占用公区、道路的业主收取进门、占道等费用，收取标准、用途未经物价部门批准和业主的监督。虽有主委员会同意，但缺乏相应的法律、法规或规章为依据。
    三、加快物业管理行业科学发展建议
    (一)加强对业主委员会的指导和监督，强化业主自律意识。一是规范业主委员会的组建工作，发挥业主自治作用。制定业主大会、业主委员会章程，规范业主大会、业主委员会的职能和行为，建立业主的自我管理、自我约束机制，规范业主委员会民主推荐、民主选举、竞争上岗、民主决策机制，依法维护业主自身合法权益。强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，行使对业主委员会和物管企业的监督权利，杜绝串通伤害全体业主利益的行为。二是强化业主的责任和自律意识。物管企业积极引导业主增强对物管有偿服务的消费意识，物业主管部门要规范物业服务合同条款，将业主履行交费义务和制约措施纳人物业服务合同约束，对无故不交纳物业管理费的业主，充分发挥社区居委会、业主委员会的调解作用和依据国家《物权法》的诉讼作用，提高物管费收缴率，促进物业科学发展。三是分别办好重庆市、区(县、自治县)物业信息网站，加强对物管工作的交流和监督。由各级物业主管部门牵头，办好物业信息网站，应用现代信息技术手段，加强物业政策法规、条例规章、办法经验等宣传交流，建立方便快捷的信息交流平台，促进物业管理工作的整体推进。