济南市房地产市场区域差异分析

　　3.1位置因素
　　济南市的中部和东部，在土地市场及住宅市场上都占有重要地位，这跟其所在的位置有很大关系。东部与中部，地形平坦，山地较少，可开发利用的土地面积大，因此，这两个区域土地的供应量及成交量是很大的。南部地区多山地，在土地供应方面存在一定困难，因此，该区土地相对稀缺。西部地区如长清，发展较晚，房地产市场还不是很成熟，虽大学城的建立带动了房地产市场的发展，与东部相比，其发展还有较大的空间。东部与中部地区交通便利，交通要道经十路即在此区，快速公交更是提高了本区的区域竞争力。千佛山、大明湖、趵突泉等景点都分布在本区，给本区的环境增添不少色彩，使得本区成为追求高品质生活的人的首选之地。本区公共设施健全，济南火车站，长途汽车站都位于本区，大学林立，山东省的许多著名学府如山大，山师大都位于本区。学区房也是本区的一个卖点，这在无形中也活跃了本区的房地产市场，尤其是租赁市场。全运会的举行更是为本区的房地产市场带来生机，后全运时代的房地产市场异常繁荣，全运村是海尔地产成功营销的一个案例。济南市首个城市综合体--万达广场亦位于本区，随着万达广场的建成及热卖，本区必将掀起新一轮的房地产热潮。
　　3.2经济因素
　　目前，济南房地产市场较繁荣的区域集中在东部与中部，即老城区部分。该区域经济发展较早，经济实力雄厚，山东省的许多龙头企业亦位于本区，如佳宝乳业、普里斯矿泉水、中国重汽等。本区在区域投资环境，不管是投资软环境还是硬环境，都有优势，易吸引外来投资。市场竞争的激烈是会有力地促进房地产品质的提升的[2]，东部与中部地区，房地产开发商多，市场竞争激烈，这种局面在一定程度上促进了改区域房地产品质的提升。西部地区如长清区，由于开发时间较晚，各方面还不是很成熟，但前景广阔。目前，已有开发商对西部进行了开发，如鲁商·长春藤，其价格较东部低。南部由于地形原因，开发度还不高，但其独特的地形适于开发别墅，目前东部地区已经有别墅建成，品质高，价格也高。
　　4调节措施
　　济南市的北部、南部与西部地区，由于地形与经济因素，目前房地产市场开发力度还不够。这些区域应根据区域优势来开发独居特色的房地产市场，加大对这些区域的房地产开发，以满足城市化的需要。政府在制定城市规划的时候要有意识的向这些地区倾斜，如改善本区的交通状况、改善基础设施以改善这些区域的投资环境。另外，要扩大融资渠道，增加房地产开发资金的来源，使本区的房地产市场更具竞争力。要实行“梯度推进”和“中心城市辐射”战略，逐步把房地产业发展向深度和广度推进[3]，逐步完善本区的房地产市场。对于较繁荣的东部与中部，则要继续保持优势，并要在此基础上开发出更高质量，更高水平的房地产市场，目前，此区域的天泰太阳树即是一个高科技的住宅。东部地区地价高，这是抬升区域房价的重要因素，并使得新房售价持续高涨[4]，因此，东部及中部地区要控制好土地价格，这样才可能使房价控制在一个合理的范围内。
　　
　　参考文献：
　　[1] 2010年济南房地产市场月报.
　　[2] 顾文昌.房地产市场的区域差异性分析[J].城市开发，2004（03）:60-62.
　　[3] 陈浮,王良建.中国房地产市场化区域差异与发展战略研究[J].经济管理,2000(105):104-107.
　　[4] 龙莹,张世银.基于区域差异的房地产价格波动成因分析[J].北京工商大学学报（社会科学版）,2010(25):35-39.
　　[5] 王静.我国商品住宅地区差异的实证分析[J].理论研究,2006(02):31-32.