对当前房地产投资行为调控亟待加强

   从当前闲置房数量居高不下，租售比持续低位徘徊，销售价与租金价走势背离，居民购房热情高涨等现状可以看出，当前我国房地产市场上投资行为盛行，房地产的投资功能在很大程度上替代了居住功能。从供给和需求的视角进行分析，房地产投资需求的大幅上涨，人为地扩大了房地产需求，在房地产供给相对稳定的情况下，这必然会拉动房地产价格不断攀升。
    二、当前形势下房地产投资弊大于利
      房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。
    当前，关于房地产投机的危害，人们已经形成共识。投机会虚增房地产短期需求，哄抬房地产价格，滋生房地产泡沫，冲击楼市发展，增加宏观经济运行的风险。但是，关于房地产投资的弊端并没有引起重视。我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。
    传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。
    第一，在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升；但在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨。2009年以来，在全球金融危机时期积累的刚性购房需求得到释放之后，房地产市场交易量大幅上涨，房地产价格逐步上升；而房价的上升刺激了投资需求的增加，投资性购房增长迅猛，这又进一步推动房价的上涨。数据显示，2009年我国主要城市楼市交易量比2008年同期涨幅超过50%，天津、武汉、杭州、南京以及成都等城市同比涨幅超过100%，福州和厦门等城市同比涨幅超过200%；主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京楼市成交价分别比2008年同期上涨27.56%、18.32%和16.38%。在当前房地产市场交易量放大和成交价攀升的情况下，房地产投资会刺激房价螺旋上升，不利于房地产市场的健康发展。
    第二，房地产投资确实有利于为房屋租赁市场提供房源，但是当前我国并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。根据前文的分析，我国房地产市场上存在着大量的闲置房，这些闲置房是房屋租赁市场上的潜在供给者，一旦租金价格达到投资者的要求，这些闲置房将转化为出租房。当前，为促进我国房地产市场平稳健康发展，亟待加快廉租房和公租房建设，解决城镇最低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。虽然政府提供出租房，可能会存在成本高、效率低的弊端，但我们需要全面权衡利弊。把两者相比较，政府供应廉租房和公租房过程中存在的问题，肯定要小于放任投资行为、大幅推动房价上涨带来的危害。美国公共住房、法国廉租住房以及新加坡公共租屋的经验表明，廉租房和公租房制度能够在短期内快速解决低收入家庭的住房短缺问题，抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场平稳发展。
    第三，近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。
    第四，住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发展。
    三、控制房地产投资，促进楼市回归理性的对策建议
      2010年4月，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了房地产调控政策，部分省市也陆续公布了房地产调控政策细则，除了北京对投资性购房做出限制之外，多数省市的调控政策细则都偏重于增加市场供给，没有在抑制需求方面出台严厉的措施。根据经济学原理，市场上的供给和需求共同决定价格，在其他条件不变的前提下，增加供给或是减少需求的行为均能降低价格。
    但是在房地产市场上，由于土地是稀缺资源，各城市在一段时期内能够开发利用的土地是有限的，房地产供给的增加也会受到限制，因而房地产需求的变化更能决定房价的变化。从上文分析可知，我国投资性购房猛增是此轮房价过快上涨的重要原因之一，因此，当前我国房地产调控政策，特别是地方房地产调控政策细则应当偏重于抑制房地产需求，严控房地产投资。
    第一，加强对房地产投资行为的研究，从政策导向上明确房地产投资的弊端。我们当前的问题是，无论在舆论层面上和政策导向上，对于房地产投资没有多少控制性的措施，这样就客观形成了对房地产投资放任自流的状况，人们并未意识到房地产投资的危害，甚至认为有富余资金就可以投资房地产，投资多少也无所谓。要全面分析房地产投资的利弊，树立正确的舆论导向，引导公众认识房地产投资在当前房价高企中起到的推波助澜作用，认识到房地产投资带来的危害。
    第二，应当严格执行差别化的房地产信贷政策，从资金来源上控制房地产投资。传统的低首付按揭制度容易放大实际的住房需求，引致大量的房地产投资和投机。这是因为低首付按揭制度以小搏大，提高了买房者的购买力，进而从制度上放大了住房需求。2010年国务院房地产新政体现了对首套自住房和多套房的差别化待遇，有利于抑制房地产投资，但是从地方政府的执行情况来看，多数城市出台了较为保守和宽松的调控政策细则，并没有对投资性购房者从严控制。各地政府应当严格执行国务院关于购买不同套数住房家庭的差异化信贷政策，严格控制投资性购房；必要时可以对第二套非改善型住房、第三套及以上住房实施更为严厉的控制措施，如不予发放贷款等。