对我国商品住房的价格进行计量实证分析

　　三、 数据收集文章获取了我国 31 个地区的数据如表 1 所示

　　资料来源：中国统计年鉴 2007.中国统计出版社四、 模型估计、 检验与调整文本采取实证分析方法，对被解释变量与个解释变量进行回归分析。

　　(一) 经济意义检验从回归结果可以看出，X2的系数值为负，即地区生产总值越高，商品房价格越低，不符合一般经济意义，考虑存在多重共线性。其余解释变量 X3、 X4、 X5、 X6的系数估计结果均表明各变量与商品房价之间存在正相关性，符合经济意义。

　　(二)统计推断检验从回归结果看，可决系数 R2=0.932105，拟合优度较高;给定 α=0.05，查 t 分布表，在自由度为 n-5=26 时得临界值2.056，其中只有 X5 的 t 值小于临界值，其他各解释变量均对商品住房价格有显著性影响，考虑由于多重共线性引起的。

　　(三)计量经济学检验

　　由相关系数矩阵可以看出，各解释变量相互之间的相关系数较高，证实确实存在多重共线性。修正多重共线性：用逐步回归法对模型进行估计：所 估 计 模 型 ：Y= -2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)t=(6.774792)(6.045202)(3.716354)R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F=131.54692.自相关检验对所估计的模型做残差图，如表 2 所示。DW 检验：对应样本数为 31、 2 个解释变量的模型、 0.05 显著水平，查 DW 统计表可知，dL=1.297，dU=1.570，模型中 DW=1.9969，dUY= -2150.715+0.281956X3+1.168693X4 (317.4584)(0.314473)(0.314473)t=(-6.774792)(6.045202)(3.716354)R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F=131.5469通过以上数据，可以得出以下结论：

　　(1)在模型估计过程中，虚拟变量对被解释变量的影响不显著，表明东部城市与中西部城市的商品房价格没有显著性的差异。这是由于：经济方面，经过改革开放近三十年的发展，中西部的许多地区在经济上有了较大的跨越式发展，与东部的差距逐渐缩小;在社会观念方面，由于改革开放的深入进行，中西部人民逐渐树立起了较强的商品意识、金融意识和竞争意识;在政策方面，由于国家近年来的西部大开发和促进中部崛起战略，给予了中西部很大扶持。基于以上三个原因，中西部和东部的商品房价格差距在逐渐缩小。

　　(2)X3 的系数为 0.281956，符号为正，与理论分析相符。人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小，居民对住宅的需求主要表现在两个方面：一是居住，二是投资。在我国需要购买住宅用于居住的人群非常庞大，主要由于一下几个原因：

　　一是城镇房屋制度的改革。1998年停止福利性实物分房后，人们主动接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式，而住宅价值量大的特点表明居民人均可支配收入是其购买能力大小的表现。 二是城市拆迁改造。 在经营城市理念的指导下，全国各大城市加快了城市建设的步伐，拆迁规模在短时间内增大，被动型需求持续增长。三是七八十年代生育高峰期出生的人群进入婚育期，由于传统思想的影响，父母往往给他们购买住宅提供经济支持。在投资方面，在我国居民缺少投资渠道的情况下，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睐，前几年席卷全国的温州炒房团就是一例。随着我国经济的发展、居民可支配收入的不断提高，城市商品住宅价格将呈不断上升趋势。

　　(3)X4 的系数为 1.168693，符号为正，与理论分析相符。表明工程造价、 土地价格再和其他经营销售成本对商品住房的销售价格有很显著的影响。随着建筑材料费的不断上升商品房的造价必然也呈上升趋势，又由于土地的稀缺性，土地的购置费越来越高，而为获得土地开发权的前期成本也大幅度抬高了商品住房的销售价格。五、 政策建议基于以上模型估计结果，文章有针对性的提出一下政策建议。

　　(一)拓宽居民的投资渠道在当前负利率的情况下，居民都不愿意将钱存在银行，而投资渠道的缺少，迫使大量资金流入房地产市场，推高了整个中国的房价。以此，大力发展股票市场、 债券和保险市场，促使居民投资多元化，减少资金流入房地产市场，是控制房价的有效手段。

　　(二)央行出台限制房地产贷款的相关政策中央银行应出台政策限制对地产商的贷款，不得超过某个最大限额，并且详细了解其要投资的房地产所在地区，该地区的房价状况等，对于一些房地产业发达，商品房住宅较充足的地区，不给予其贷款，从而影响房地产商投资商品房的资金流量。

　　(三)限制豪宅，减少对土地的浪费在不能改变商品房投资量的情况下，保证每个楼盘的小型住户的比例，比如，如果要建一个楼盘的话，要求 90 平米左右的房子要达到一定比例才行。通过这种政策，可以节约住宅的土地用地，减少一些富豪的奢侈购买行为，给一些普通用户提供更多的选择空间。

　　(四)对不同类型住宅差额征税国家对高级住宅区征收较高的税，对普通住宅区征收较低的税，以此来鼓励开发中小户型住房，满足更多普通居民的住房需求，在一定程度上限制高级住宅的开发。

　　(五)稳定土地的供应量房价的过快上涨很大程度上取决于预期，如何使人们对房价有稳定的心理预期，避免房地产市场泡沫的出现，是政府调控市场的目标之一。政府应该通过控制土地的供应量使市场上房屋的供应量在长期内处于一个合理的水平，使得房价的增长幅度与国民经济、 人均可支配收入增长水平相适应，这样就可以将房价的增长控制在一个合理的水平。

　　参考文献：
　　[1]柴强.房地产估价.北京首都经济贸易出版社，2003
　　[2]催生明.城市住宅价格的动力因素及实证分析.浙江大学，2003
　　[3]国家统计局.中国统计年鉴 2007.中国统计出版社，2008
　　[4]全威.我国商品住宅价格影响因素实证分析.中南财经政法大学，2007