基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究

　　（一）我国保障性住房引入REITs组织模式的选择
　　纵观全球REITs的组织形式，大部分国家都选择了契约制的REITs。这主要是因为，契约制REITs的各个结构都清晰明确，有较高的效率，发展的也较为成熟。更重要的是，契约制的债务无论从性质还是来源上，都有其自身的独特性，能够更好地保护投资者出资额以外的其他资产安全。
　　然而，现有的大部分国际经验都是将REITs投资于商业、医疗、工业以及商品住宅等商业物业方面，并没有太多运用于政府保障性住房的经验。而保障性住房恰恰有着区别商业物业特性：首先，保障性住房是政府住房政策的核心内容之一，是政府的职责。即使将保障性住房运用REITs进行开发、持有和运营，政府仍需要承担绝对的管理和运营权，设计廉租房和公共租赁房的建设标准和租金水平，来确保保障性住房市场平稳的发展；其次，保障性住房虽然具备房地产的投资性能，但更是政府向居民提供的具有保障的公共产品。所以，即使通过资本市场来获得建设资金，政府仍需要对其承担债务连带责任，不能任其“自生自灭”。
　　此外，从我国现有法律环境来看，我国实行《公司法》多年，相关的以及类似的公司制的企业运作和管理体制已经趋于成熟；相反，契约制基金的基本法《信托法》在2001年才正式实施，其中的管理体制仍有待完善和规范。因此，有限合伙制，因其普通合伙人债务责任约定的无限性，更适合应用于我国保障性住房的投融资模式中。具体的组织模式结构如图2所示。
　　其中国有企业协助政府公共部门形成普通合伙人（GP）承担绝对的管理权和专业的经营权；初期试点引用国有投资公司或保险机构等机构投资者作为有限合伙人（LP）进行资金注入，共同成立房地产投资信托基金公司。有限合伙公司以现有的保障性住房（指廉租房和公共租赁房）为资产标的池来发行房地产投资信托基金。
　　（二）REITs运作方式的探讨
　　根据以上论证及国际经验，保障性住房在REITs融资的路径选择包括以下三个方面：
　　第一，运作方式上以封闭式为主。REITs作为房地产投资这一类长期投资产品，封闭基金在存续期间固定不变的资本总额的特点有利于进行房地产这种长期投资；相反，开放式基金由于有随时被赎回的风险，必须保持基金的一定的流动性，因此不适合进行房地产投资。同时，现有封闭式证券基金的运作和监管经验也可以作为REITs运营的借鉴。第二，组织形式为合伙有限制。第三，募集方式以私募开始，逐步发展为公私募相结合的方式。结合国际经验，REITs要有较好的发展，需要完善的政策制度环境。但作为一种新型金融产品，相关政策需要涉及税务部门、证监会、保监会等等各个部门，其设定和实行必然是一个漫长的过程。面对庞大的住房保障的市场需求，我们可以从私募方式开始，边发展、边完善，摸着石头过河，为REITs公募发行奠定基础。同时，私募方式很大程度上依赖投资机构者，这也有利于我国投资机构者的成熟发展。
　　四、结论与讨论
　　作为成熟房地产市场的标志之一，房地产投资信托基金将会在我国未来的房地产行业中扮演重要的角色。本文在对国际上REITs组织模式分析的基础上，创新地提出了适用于保障性住房的REITs的组织模式——有限合伙制REITs，也针对REITs的运作方式进行了探讨。保障性住房的投融资模式创新是一个系统工程，为了其更好地实现，下一步的研究可以放在REITs运作配套措施的研究上。
　　参考文献：
　　1、褶超孚.城镇住房保障模式研究[M].经济科学出版社,2005.
　　2、刘李胜,高翔.REITs运作与管理——房地产企业融资上市图景[M].中国时代经济出版社,2009.
　　3、葛红玲.房地产投融资模式创新——基于REITs视角的分析[M].知识产权出版社,2009.
　　4、郑磊.浅析REITs在廉租房建设中的应用[J].中国房地产金融,2010(7).