房地产行业会计信息质量问题及其对策

　     摘要:作为国民经济支柱产业的房地产业,房地产行业会计信息失真必然会严重危害国家和个人的利益。文章首先通过对房地产行业会计信息质量问题的成因分析,归纳了其对利益相关者影响,进而提出了相应的改善建议和对策。
　　关键词:房地产行业;会计信息质量;会计准则

　　随着我国国民经济的飞速发展,作为国民经济支柱产业的我国房地产业也得到了空前繁荣,对国民经济的贡献率不断增大。但是,由于种种原因,我国房地产开发企业普遍存在较为严重的会计信息失真现象,如部分企业隐瞒利润以偷漏营业税,虚构交易以骗取银行信用,曲解行业特殊性以掩盖核算随意性,不选用统一会计制度以使得会计信息缺乏可比性等诸多问题。由于国家对房地产业宏观调控政策的制定、房地产业税收的征缴和上市房地产公司利益相关者的投资决策离不开正确的会计信息,因而房地产会计信息的各种质量问题必然会对国家和个人的利益造成严重危害。有鉴于此,如何通过宏观决策和微观管理以规范和提高房地产开发企业会计信息质量,就成为我国理论界和实务界研究的热点。综上所述,本文将通过对房地产开发企业会计信息质量问题的成因以及危害的分析,探讨其完善和提高的对策。
　　
　　一、房地产业会计信息质量问题的成因
　　
　　房地产业会计信息质量低下问题的成因,既有企业内部利益的因素,也有外部制度、监管等方面的因素,具体而言包括以下几点:
　　 (一)财务舞弊导致会计信息缺乏真实可靠性
　　房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点,且由于工程结构的原因,在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程,使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认,这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广大空间,从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。
　　 (二)滥用会计准则导致会计信息质量不高
　　由于我国房地产行业的特殊性,使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法,使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如,在配比原则方面,由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行,导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异,使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况,从而为企业操控利润提供了巨大空间。
　　 (三)随意确认会计事项导致会计信息失真
　　由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度,使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性,例如:在收入确认方面,有的开发企业在商品房交付后予以确认,有的在收讫房屋销售款后确认,有的在办妥产权转移手续后予以确认,有的则视收益情况随意确认,不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响,从而导致企业会计信息严重失真。
　　 (四)外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力
　　由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门,使得各类开发信息过于分散难以得到共享,从而无法对开发商进行有效监管,促使其利用利用虚假会计信息牟取私利。此外,由于相关法律体系的不完善,使得同巨额利润相比,开发商虚假会计的违法成本相对较低,一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金,惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。
　　
　　二、会计信息质量低下对利益相关者的危害分析
　　
　　通过以上分析可以看出,企业会计信息质量低下既有客观原因,也有主观因素,因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响,表现在:
　　 (一)会计信息质量低下对债权人的危害
　　与企业股东不同,企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益,其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而,作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行,其在进行信贷决策时,最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之,房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则,就成为保护债券人利益的关键,这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则,并扣除未来所面临的损失,而不包括未来可能的收益。显然,目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。