浅谈物业税税收效应与模式选择

　　从上表中可以看出，除罗湖区外，其他5区的房屋租金收入还不够偿还贷款的利息支出，说明房地产市场“租售比”严重偏低。因此投资者投资房屋的收益并不是来自于房屋租金收入，而是通过房价上涨来获取房屋买卖的差额利润。由于房屋出租的利润率很低甚至为负，因此，如果提高物业税，那么投资者自身的消化能力非常有限，势必会通过税负转嫁将提高的物业税转嫁给房屋承租者。如果投资者将物业税全额转嫁给租房者，按表2中2009年的物业税数据计算，宝安区房屋租金将增加26.1％，龙岗区将增加25.3％，福田区将增加23％，南山区将增加24.9％，盐田区将增加28.3％，罗湖区将增加19.9％。由于自住住房也需要缴纳物业税，因此租赁市场上将保持较高的租赁需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超额转嫁给租房者。
　　(2)房屋买卖市场。物业税的开征对房价的影响又如何呢?一方面，由于开发与流通环节的税费减少，因而房屋开发与交易成本降低，这将有利于降低房价；另一方面，由于房屋保有环节成本提高，房屋需求将减少，特别是投资性需求有可能大幅减少。具体地说，自住型需求虽然是刚性需求，但由于每年需要缴纳不断增长的物业税，因而理性的购房者会更多地购买小户型、低总价的住房，这样，从面积与价格上看，住房需求减少，房价降低；而对于投资性需求，虽然物业税占其月供支出的比例相对较小，但物业税开征将使房价上涨速度下降，房价涨幅的降低将使投资利润率加速下降。据王晓明、吴慧敏(2008)的研究结论，房价上涨速度从10％下降到8％，投资利润将下降20％。因此，物业税开征对投资性需求的冲击是相当大的。现阶段我国房地产需求中，很大部分是投资性需求，因而，物业税开征后将使住房需求减少，而房屋供给有可能由于开发成本的降低而增加，房价(包括新房和二手房)下降或上涨速度减缓。
　　(3)土地市场。在房地产市场中，从经济学理论的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是说，地价将随着房价的变动而同向变动，但土地价格也将从成本途径影响房屋价格；在这二者中，房价的影响是主要的、长期的，而地价的影响是次要的，更多是短期内的影响。因此，物业税开征后，房价上涨幅度将趋缓或下降，地价上涨幅度也将趋缓甚至下降。
　　综上所述，物业税开征后，房屋租金有可能大幅提高，而房价则有可能下降或上涨幅度趋缓，因而有可能改变我国房地产市场上长期以来“租售比”过低的情况，使得房屋租赁市场与买卖市场实现平衡发展。
　　三、基本住房免征物业税改革模式的税收效应分析
　　这一模式是对居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物业税，而对第二套以上住宅征收物业税。其优点在于：一是保证了居民的基本居住需要，普通居民的税负不会增加；二是更加着重于物业税对房地产市场的调控功能，重点抑制住房市场的投资性需求；三是减少了物业税改革的阻力，有利于物业税改革的顺利推进。这一模式的缺陷在于：一是提高了物业税的信息监管成本，需要动用大量的人力、物力对居民的第一套房与二套以上住宅进行甄别；二是税收收入具有不稳定性，物业税难以成为地方政府的主要财政收入来源。这一模式可能带来如下税收效应。
　　1.财政收入效应。如果对基本住宅免征物业税，那么物业税的主要征税对象是工商业房产和经营性住宅。而在我国房地产市场结构中，工商业房产的市场价值只占全部商品房市场价值的17％，住宅占了83％；对于住宅中用于投资性的住宅比例，据有关资料，目前北京市住房销售中，投资性购房比例达到61％，上海为51％，深圳亦达到50％以上。从这几个城市来看，投资性比例很高。当然，这是增量住宅的投资性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投资性需求较小，因而从总体来看，投资性需求应比前面数据要小。这里假设为50％的投资性比例，则可计算出在整个房地产市场中，应征收物业税的房产比例为58.5％(83％×50％+17％)。不过，物业税开征后，投资性需求预计将下降，那么投资性比例将减少，这样，来自于物业税的税收收入将可能不断下降，直至达到一个稳定水平。同时，如果从全国范围来考察，则投资性比例将远低于上述几个城市。这里假设为20％，则所有房产中应征收物业税的比例为33.6％(83％×20％+17％)，并且，随着物业税的开征，物业税税收收入也将经历一个下降过程，直至稳定。
　　因此，从财政收入角度来看，对基本住宅免征物业税，对于一线城市来说，物业税收入将减少一半以上；而从全国来看，物业税税收收入将减少三分之二以上。这样，来自于物业税的收入少且将不断下降，作为地方政府财政收入的主要税种，其财政收入功能将大为减弱。
　　2.结构冲击效应。由于对居民的基本住宅或第一套住宅免征物业税，在购置第一套房时，人们可能追求大户型、高档次的住房；当然，这是在有能力购买的前提下。而对于二套以上住房或投资性住房，需要征收物业税，物业税的征收将使租赁市场上租金提高，房租的提高，将使租房者更多选择小面积的住房，这样，租赁市场上房屋的供给与需求主要是小户型住房；而在自住型房屋供给结构中，根据购房者的经济条件与偏好，收入高的人可能会更多选择大户型、高档公寓和别墅，而中低下收入阶层可能更多选择中小户型。
　　3.行业差异效应。一是房屋租赁市场。由于二套以上住宅需要征收物业税，目前房地产市场上严重偏低的“租售比”，将使得物业税开征后房屋租金有较大幅度提高，这将减少对房屋租赁的需求；又由于基本住宅不需缴纳物业税，因此，只要经济能力许可，大部分的居民会选择购置住房，而不会选择租赁住房来改善居住条件。因此租赁需求将减少，反过来又使得房屋租金难以有很大程度的提高。二是房屋买卖市场。由于对基本住宅免征物业税，而对二套以上住宅征收物业税，加上租金提高，因此，将使得更多居民选择购置自住住宅。我国正处于城市化与工业化快速发展时期，对基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求将会随着城市化的不断推进而增加，房价将会上涨，但投资性需求由于投资成本增加以及投资利润率减少等原因，与物业税开征前相比，投资需求将受到抑制，因此总体来说，房价可能会涨，但上涨幅度将比较平缓。三是土地市场。旺盛的自住型住房需求和较为温和的投资性需求的存在，使得我国房地产市场在城市化还没完成阶段，房价仍有较大的上涨压力。土地是房屋需求的引致需求，因而土地价格也将随着房价的上涨而上涨，但上涨幅度和波动程度比开征物业税前要小。
　　四、结论及政策性建议
　　上文分析表明，对居民基本住宅征收物业税，对普通居民将产生税负递增效应和地区差异效应；并且，根据深圳市的数据资料进行实证考察，表明税负增加程度和地区差异程度都比较大。因此，考虑到目前我国居民的收入水平和地区发展的不平衡程度，这一物业税改革模式不太适合我国国情。而对居民基本住宅免征物业税的模式不会增加普通居民的税负，也不会带来税收的地区差异效应，同时，对房地产市场的投资性需求也有较大抑制作用；另外，与第一种改革模式相比，物业税对房屋租赁市场的冲击程度要小，居民也有更强激励购买自住住宅。当然，第二种改革模式可能会带来物业税税收收入减少，难以成为地方政府主要的财政收入来源。但由于土地出让金并没有并入物业税中，土地出让金仍将成为地方财政的重要支柱，这可以在很大程度上弥补物业税的不足。因此，在现阶段，我国物业税改革应对居民基本住宅免征物业税。然而值得思考的是，第二种改革模式的税收监管成本与征收成本较高，其税收收益与成本相比可能并不高，这需要不断地改进和完善税收信息监管体系，并加大对偷税漏税行为的处罚力度。
　　在长期内，随着我国城市化进程的基本完成，房地产市场将以存量交易为主，来自于土地出让的收入将大大减少，第二种物业税改革模式所带来的物业税税收收入不足的缺陷将凸显出来，因此应逐步向第一种改革模式过渡。此时，地区经济差距的缩小和人们收入水平的更大提高，可以克服第一种改革模式所引起的税负递增效应和地区差异效应。