美国物权保险介绍及对我国的借鉴

　　物权保险是指被保险人支付给保险人一定数量的保费，保险人承诺当投保标的物，即房地产的物权出现纠纷或瑕疵并导致被保险人发生损失时，由保险人赔偿其损失。由于物权保险的标的是房地产产权，所以在大多数情况下，我们都可以把物权保险理解成房屋产权契约保险。

　　物权保险的最初形式是1868年在美国的宾西法尼亚州出现的“房地产物权摘要和律师意见书”。到今天，物权保证经历过多种形式，包括：房地产物权摘要和律师意见书，物权担保，物权保险等。全球最大的物权保险业公司是“第一美国物权保险公司”。它成立至今已有一百多年的。每年年收入超过20亿美元，并在业内保持着最长的业绩成长记录。

　　因此，对美国物权保险发展进行系统的研究，特别是分析和比较其经营的环境、构成要素、特殊性和成因等，对尚未起步的我国物权保险业具有重要的理论和现实意义。

　　一、美国物权保险的构成要素、特殊性及成因

　　（一）构成要素

　　1.物权保险的保险人包括商业性的物权保险公司、物权保险代理人、与律师有关联的物权保险组织。其中最主要的形式是物权保险公司。

　　2.物权保险的被保险人

　　一般说来，凡是对于房地产的物权拥有保险利益的法人或人都可成为被保险人。物权保险主要发生在房地产的物权发生变更的过程中，比如在房地产的购买过程中，或者是房地产抵押贷款过程中。

　　3.物权保险的保险责任

　　物权交易者为了保证房地产的物权没有纠纷或瑕疵，会为被交易的房地产的物权进行保险。这里所说的纠纷、瑕疵是指抵押、留置权、费用、未了诉讼、未付税金、遗嘱、附加用途限制、地役权等，这后两项仅与地产有关。保险人只根据所有权转让的连锁纪录来保险。保险人将不去察看购买的房屋或土地。简单地说，保险公司只是担保房地产转让记录形式上的准确性。

　　4.物权保险的除外责任

　　任何在登记之外的转让或债务（如抵押），保险公司均不承担责任。标准的美国物权保险合同通常不包括如下不能从公共记录检索出的风险，如，有关建筑、规划、土地使用和环境保护的法律，政府的规章，行使一般政府职能的后果，以及土地征收；出贷方违反州立公司法规或禁止高利贷的法律；建筑施工方对被兴建或修缮改造的建筑物的法定优先抵押权；提供购买贷款的出贷人；未登记的占有人的权利与未登记的地役权；边界纠纷等本应当由实地勘察或测绘即可发现的事由；保险合同生效后产生的权利制约；由投保人导致的或投保人所遭受的损失，投保人对此知情但是却没有反映在公开记录中。

　　最近由两家美国保险机构推出的标准国际物权保险合同对以上事项也不负赔偿责任外，同时还包括如下除外责任：土地所在地政府收回土地，除非在保险生效日已经得知该情形；取水权与其它和自然资源有关的权利请求；由居于财产所在地以外的第三国的人提出的权利请求或由保险人所在国之外的法院或裁判机构解释、执行保险合同而导致的损失；战争、叛乱、暴动、内战、传染病、政府限制、国有化、不可抗力和其它类似原因造成的损失。

　　由上述可见，美国物权保险合同本身不能被直接移植到我国。美国保险机构的有些除外风险可能恰恰是我国投资者最希望获得保护的风险。因此在我国适用的保险合同应当反映的实际情况，在我国的不动产法律体系和土地登记制度的框架内，应妥善地处理购买方、承租人、出贷人和其他投资者的利益期待。

　　（二）特殊性

　　美国物权保险与其它保险产品有以上形式上的共同点，但是由于美国物权保险产生于房地产交易与融资贷款的独特背景之中，它在本质上又有区别于其它险种的特殊性。主要表现在：

　　1.在承保方面

　　物权保险人在收到一份投保申请书以后，首先查阅一切公开的登记记录，调阅与宗地有关的各项合同、文书和法律文件，由此决定宗地权属和宗地所担负的债务。然后保险人便召集宗地的出让方和受让方，一同商议起草文件或提起诉讼，以消灭存留在宗地上的债务、击败其他人声称享有的对宗地的所有权。

　　2.在保费构成上

　　物权保险人拨出90％的保费用于调查和准备这些工作，这一切都发生在宗地交易完成之前，也就是受让方接受土地所有权之前、承租方或贷款机构对宗地享有占有使用权、担保债权之前。至于剩余的风险，保险人将剔除那些超过可接受范围的风险，其它则纳入保险合同的保赔范围内。

　　3.在保险性质上

　　最显著的性质差异在于物权保险机制主要涉及为消除风险的机制而非注目于风险承担。物权保险人的职责远远超出一般的保险人尽量售出更多保险合同的任务。

　　4.在理赔方面

　　理赔合同生效前的风险。物权保险合同与其它财产险、汽车险和人寿险不同，它对保险合同生效后才开始发生的风险不负责理赔。它的保险对象仅限于在保险合同生效后提起的物权或债权请求权，并且这一请求权还必须是基于合同生效之前已经存在的事实提出的。保险人的调查工作和风险除斥工作预防了已知风险在将来被提起的可能性，这不仅保护了保险受益人的投资，还为保险人控制经营风险提供了保障。

　　可见，美国物权保险业务在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估方式运作的担保业务。严格地说，按照传统保险的含义，美国物权保险本质上不算是一种保险业务。

　　（三）成因

　　美国物权保险上述运作模式的形成，主要在于：

　　1.复杂的法规

　　来源于英国封建时期地产法的美国财产法，与资本主义的一些财产原则相结合，其中的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续。

　　2.发达的房地产市场与频繁产权交易

　　发达的房地产市场是美国物权保险的重要基础之一，而且与欧洲国家相比，美国的房地产换手率较高，交易频繁，这使得购买者会产生许多担心：购买的房地产可能转让过多次，故其他人有可能对该房地产有所有权之争，该房地产也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，该房地产还有可能卖给别人地役权，或者因为政府的管理使得该房地产的使用受很大的限制，这些因素都是房地产购买人的障碍。为了消除这些障碍，物权保险业务就应运而生。

　　3.严格的房地产登记制度

　　美国多数州所采用的房地产登记制度属于契据登记制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编排的，而不是以房地产为标准。在严格的登记制度下，每一块地、每一处房产都应当形成一条连续的产权链。如果产权链中有断头，就要由地方法院判决断头时的产权归属，使其恢复为一条连续的产权链。

　　二、我国物权保险运作方式的选择

　　根据以上研究，结合我国实际，我国宜按照传统保证保险业务模式运作物权保险业务。采取这一运作思路主要是考虑到：

　　（一）美国物权保险运作模式的特殊成因

　　美国物权保险公司在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估公司的角色在运作物权保险业务。

　　它选择这样一种特殊的运作模式的外部因素是美国复杂的法律法规、频繁的产权交易、严格的契据登记制度使它不得不将主要精力用于查阅一切公开的登记记录；将保费的90％用于调查；采取消除风险而非注目于风险承担的机制；理赔合同生效前的风险。

　　其内因是采取这种模式可以实现其母子公司的收益最大化。美国第一公司的主业是从事房地产经纪、咨询评估、消费者信誉和房产信息调查等业务，因此可以说，物权保险业务是其母公司的副产品，其所谓的用于调查的保费收入的90％正是其母公司利润的重要来源。

　　以上两方面因素使其形成了有别于传统保险业务的运作模式。

　　（二）我国具体的国情、法律制度、市场环境、登记制度

　　1.我国完全不同的法律制度

　　美国与我国的法律制度分属于两个完全不同的法系。我国是大陆法系国家，美国法律规定的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，比较复杂，而我国的相对简单。

　　2.两国产权登记制度的巨大差异

　　我国房产产权属登记简单，登记手续简便，这与美国有很大不同。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续，我国有关权属证书、手续易于核对。

　　3.我国房产产权风险危险程度低

　　产品定位在房产产权以后，危险程度、技术难度大大降低。与美国的私有土地制度不同，我国的土地所有权是国家的。产品定位在房产产权以后，涉及宗地产权的复杂的法律关系和纠纷等造成的风险就可以避免了。

　　4.我国产权变更率低，产权关系相对明了

　　我国房地产二级市场刚刚起步，主要是一级市场活跃。一级市场产权关系简单，而且受水平、户籍制度、传统习惯以及二级市场不发达等因素的影响。我国居民的房产主要是自用或作为资产的存放形式，房地产的投资融资功能还没有发挥。因此产权变更比率低，产权关系相对明了。我们此时切入的难度系数不大。

　　（三）可以更好地利用自身的经验和优势

　　我们开办保证类业务的经验、借鉴别人成果的后发优势、与房地产产权登记机关等政府机构的良好关系和熟悉国情市场而形成的地缘优势等为此项业务的开展创造了条件。

　　（四）采用美国模式所面临的障碍与可能存在的负面影响

　　如采用美国模式，我们将面临一系列障碍，如体制障碍、分保障碍、财务障碍，税收障碍等；我国的保险公司也没有庞大的从事房地产经纪、消费者信誉和房产信息调查等业务的自己的公司做后台支持；并可能带来过高的交易成本、利润流失以至亏损等负面影响。