当前紧缩货币政策对房地产行业的影响

摘 要：2010年以来，央行4次加息，10次上调存款准备金率，紧缩的货币政策力度越来越大，在这样的大背景下，房地产行业的资金日益吃紧，再加上国家对房地产的调控，房地产行业的前景引人注目。本文通过对房地产行业的生产函数的分析定量的推导出信贷资金对房地产行业的影响，并由此给出相应的政策建议。
　　关键词：房地产；生产函数；紧缩货币政策；调节效应

　　引言：房地产行业是一个综合性行业，它的发展对国民经济具有重要的推动作用，是国民经济的重要组成部分。近年来，由于价格的疯狂上涨，房地产行业吸引了越来越多的注意。笔者发现，虽然研究房地产的论文很多，但从生产函数的角度来分析的还很少，本文通过对20家代表性房地产公司所代表的房地产行业的生产函数的分析，得出资本对房地产供给面积的影响，从而分析当前紧缩的货币政策对房地产行业的影响，从而为更好的促进房地产业发展提供重要的参考依据。
　　一、房地产行业生产函数模型的建立
　　对于房地产生产函数模型的建立，本文用员工总数和总资产为解释变量，以商品房销售面积为被解释变量。下面是我们国家2009年20家具有代表性的房地产上市企业的数据：
　　 数据来源：各上市公司年报
　　令L为房地产上市公司的员工数，K为房地产上市公司的总资本，Q为房地产上市公司的商品房销售面积，建立经验生产函数模型。
　　经验生产函数：Q=a(KL)3+b(KL)2
　　现在我们令(KL)3=M(KL)2=N进行加权的最小二乘回归（WLS）
　　其结果如下:
　　
　　得到回归方程：Q=-4775.702(KL)3+127061.2(KL)2，这里可决系数极高，且t检验的伴随概率为零所以各变量的显著性水平较佳，并且方程的系数符号也符合经济意义的要求；所以此经验生产函数可以很好的表示房地产行业的生产函数。
　　二、资本对房地产行业产量的影响
　　由以上的房地产行业生产函数可知，资本的边际产量和平均产量为：MPK=-14227.106K2L3+254122.4KL2
　　APK=-4775.702K2L3+127061.2KL2
　　则产量关于资本的弹性为EK=(△Q*K)/(△K*Q)=MPK*(K/Q)
　　可知大多数企业产量弹性为1到3之间，少数大企业的弹性很小，万科甚至达到-8.03，这也符合生产函数的性质，边际产量随着随着企业规模的扩大经历着先递增然后到递减的阶段。
　　分析结果显示大多数房地产企业产量对资本是富有弹性的，即资本的减少必然导致产量的显著减少。
　　三、结论及政策建议
　　针对以上影响，本文提出以下政策建议：
　　（一）由于房地产问题不仅仅是一个行业发展问题，还是一个关乎国计民生的社会问题，所以，针对房地产行业的紧缩政策可以适当放松，以保证房屋的充足供应，以应对城镇化等原因造成的住房刚性需求。
　　（二）鼓励房地产行业多以增发股份等形式筹措资金，降低资产负债率，以摆脱对国家宏观经济政策的依赖性，增强自身的抗干扰性，实现房地产行业的健康稳定发展。
　　（三）对于房地产企业而言，不要拼命拿地，以过高的负债率实现过度的扩张。一旦房市走熊，房价大跌，将会面对巨大的信贷风险。房地产企业应该把自身的规模和负债率控制在合理的区间内。
 
　　参考文献：
　　[1]S.Charles Maurice & Christopher R.Thomas.管理经济学(原书第七版)[M].北京:机械工业出版社.2003.