房地产企业目标成本控制体系研究

    论文关键词：房地产企业 目标成本 成本控制
    论文摘要：在当前市场形势下，成本控制能力直接决定了房地产开发企业的盈利能力和可持续发展能力。本文根据房地产企业开发特点，介绍房地产企业目标成本构成，提出房地产企业目标成本控制原则和控制流程，以期实现成本动态管控，确保目标利润实现。 
　　　　1 引言 
　　 
　　从２００２年５月国土资源部发布第１１号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》至今１０年里，房地产行业正经历着浴火重生。在国家宏观调控政策的引导和推动作用下，房地产开发日益趋于透明，房地产行业正逐步实现开发规范化和管理精细化。 
　　在新的经济环境下，要在纷繁复杂的行业竞争中立于不败之地，成本控制能力将直接起到决定作用。同时，随着政府、社会、媒体对房地产企业的监督和管控力度加大，瘦身钢筋等通过牺牲工程质量来控制成本的做法必然加速企业的灭亡。建立合理的目标成本控制体系，在保证产品质量的前提下，做好成本控制，实现利润最大化，成为房地产企业的核心竞争力。 
　　 
　　2 房地产企业目标成本构成 
　　 
　　房地产企业目标成本包括房地产开发成本和房地产开发费用。 
　　房地产开发成本是指为构成产品实体发生的各项支付，主要包括：土地成本支出、前期设计规划和报建支出、建设安装支出、基础设施支出、公共配套设施支出、景观建设支出等。 
　　房地产开发费用是指在房地产开发和销售构成中为达成管理目标而发生的相关支出，主要包括：管理费用支出、营销费用支出和财务费用支出。 
　　 
　　3 房地产企业目标成本控制原则 
　　 
　　根据目标成本性质不同，其控制原则也应区别对待。 
　　房地产开发成本控制与产品品质息息相关，原则不当将造成产品质量下降，因此在这类目标成本控制过程中要以“合理”为原则。也就是说，在开发前期应对项目未来发展和所期望的经营成果有合理预期，设定合理的目标成本，在动态管控过程中，注重目标成本的合理实施，控制实际成本与目标成本偏差率。 
　　 
　　4 房地产企业目标成本控制流程 
　　 
　　房地产企业目标成本控制流程包括：目标成本设定、目标成本动态管理、成本回顾与分析3个阶段。 
　　4.1 第一阶段：目标成本设定 
　　房地产项目开发是一个综合、持续的过程，其涉及土地获取决策、项目研发定位决策、工程施工管理、项目销售、项目交付使用、项目交付后综合评估等多个环节。目标成本的合理设定，与项目定位、建造标准和售价综合影响下的目标利润密不可分。 
　　项目定位和建造标准是目标成本合理设定的计算基础，综合售价影响目标利润是否可以达成，是对产品定位、建造标准和市场价格预期合理性的结果论证。 
　　4.１．１人员支持与成果 
　　公司管理层——提出利润目标值和开发费用控制目标； 
　　专业研发设计人员——提出项目方案设计，初步确定产品定位、业态、建造面积指标； 
　　专业工程人员——根据项目方案提出初步建造标准和配置； 
　　专业营销人员——根据项目区位、产品定位和业态，对未来市场价格做出预判； 
　　专业造价工程师——根据研发初步指标和工程初步建造标准及配置，计算目标开发成本。 
　　4.１．２成果论证 
　　预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＞目标利润，则初步方案可行，进一步深化并形成目标成本。 
　　预期销售收入－目标开发成本－目标开发费用－合理税金＜目标利润，则需要判断是否可以通过适当压缩开发费用实现利润目标，若可行，则进入深化阶段并形成目标成本；若不可行，则需要重新对初步设计方案进行论证，直至达成利润目标。 
　　目标成本设立后，后期通过建设控制降低成本的空间已经很狭小，因此这一阶段是房地产目标成本控制体系中最重要的一环。 
　　4.2第二阶段：目标成本动态控制 
　　目标成本设立后，房地产项目也随即进入实质建设阶段，在这一阶段，目标成本控制的关键在于动态回顾与实施管理。 
　　4.２．１ 人员支持与成果 
　　专业研发设计人员——逐步清晰和完善的项目研发指标、为达到研发效果对建筑材料的选择与确认；