浅析住房反向抵押贷款:我国养老保障制度的新探索

   二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议
    应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。
    在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。
    变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。
反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为:某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房;将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。
    反向抵押贷款业务的推行中，当贷款机构和借款人之间已经签订了贷款合同，并开始执行之际，往往会因客观情形的改变，要求对已经签订的合同给予若干调整。这种调整有利于防范风险，保护借贷双方的合法权益，应当被允许。合同变更的事项可以包括:房屋价值的贬值或升值、原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物等。
    住宅反向抵押贷款在我国尚处于初期探索阶段，当前研究的重点有:我国住宅反向抵押贷款的法律基础，与养老社会保障和房地产抵押市场的有机对接，反向抵押贷款的参与平台和运行机制，风险识别与风险控制途径，相关配套政策和促进措施等。还应组织地方政府、金融机构、研究单位和项目承担企业整合资源，共同开展项目试点和成果推广，建立具有中国特色的住宅反向抵押贷款体系，并实现可持续发展。