趋紧房地产政策下商业银行信贷风险的思考

摘要：从“国十一条”至“国十条”，再到“9·29新政”及后期出台的限贷、限购措施，如此趋紧的房地产行业调控政策下，作为信贷源的商业银行面临着复杂的政策形势。分析了趋紧房地产政策背景下，商业银行面临的信贷风险，并在此基础上提出了相应的应对措施。
　　关键词：房地产；商业银行；信贷风险

　　房地产市场是中国经济增长的重要拉动力量，房地产市场的投资占中国固定资产投资的近1/4。与蓬勃发展的房地产业务相适应，房地产信贷业务也获得巨大发展，成为中国金融业和房地产业的重要组成部分。但与此同时，银行信贷资产的质量在很大程度上受房地产信贷资产质量的影响，出现了许多亟待解决的问题，尤其是信贷风险的大量存在，有待于进行深入的研究解决。
　　一、利率上升加之银根紧缩使房企资金链受到巨大考验
　　“国八条”出台不到半个月，央行又分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，同日，住建部随即发布了上调住房公积金存贷款利率的通知。在此政策推动下，工、农、中、建、交五大商业银行在春节后均出台了各自的信贷新规，基本上都取消了首套房利率“85折”的优惠；同时要求购买二套房时首付必须达到总房款的六成、利率上调至基准利率的1.1倍；另外在限购方面，明确规定将实行限购的城市已达到36个甚至更多。加息使购房者的月供压力明显加大，购房者的观望情绪加剧，而开发商最主要的资金来源还是项目的预售款，当后期成交量出现一波明显的下跌时，将会是对开发商项目资金链的严峻考验。
　　二、房地产资金短缺带来银行信贷资产质量的隐忧
　　现金流是银行对资产质量评级的一项重要指标，较长时间以来，开发商的资金链危机已经有目共睹。据有关的数据显示，2010年房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。这些数据已经预示了房地产开发商未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险，其还贷能力开始下降。这会导致现房地产开发贷款的信用风险上升，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大，房地产市场价格的波动为银行业资产质量埋下了隐患，所以这个时候银行对房地产开发融资需要特别谨慎。
　　三、价格工具有助于压制信贷需求，从而促进货币市场供需平衡
　　虽然当前的货币政策给普通购房者带来了一定月供压力，给房地产企业带来了短期的销售压力，给银行业带来了暂时的信贷风险管理压力，但从长远看来有利于控制市场流动性、平抑房价，对整个金融市场的稳定发展有好处。首先，加息后，各方对房地产行业管控将更为关注，购房者和开发商资金成本上升，行为将更受预期影响。其次，对于房地产行业，银监会曾要求至少保持在基准利率以上，不得下浮利率，而商业银行出于风险考虑，一般都会大幅上浮该行业利率，并将会根据情况再次调整开发贷的利率和挑选客户的门槛。从国家大举调整信贷结构、严控房价以来，房地产开发商贷款就受到商业银行的控制，审核标准严格，只有一些现金流较好，风险水平较低的开发商才能获得贷款。
　　对于当下趋紧房地产政策下的信贷风险管理，银行至少要做到以下几点。第一，银行要继续对贷款材料进行有效核实，防止虚假交易，严格操作规范和流程。要实现房产交易真实，必须从操作真实、有效开始，严格按照规章制度进行贷款审批和发放；流程合规需要得到保证，要保证购房交易的真实性，包括对于购房者购买能力等多种条件的审核，要保证真实性。第二，调整信贷结构，把信贷资金更多投向实体经济特别是三农和中小企业，更好服务于保持经济平稳较快发展，严格控制房地产信贷，或侧重对个别优质客户放款。严格执行奖惩制度，确保贷款质量的提高。第三，对各式各样新的信贷业务进行认真的分析和市场调研，避免盲目投入、无效投入和高风险投入。伴随着房地产政策的变动，住房信贷业务的产品更新也是逐渐加快，各行为了抢占市场份额，在还款方式、担保方式、办理方式等很多方面进行了大量创新。但中国的商业银行在推出一个新的住房信贷产品前，往往根据经验和领导的主观判断，很少进行精确的数据分析和预测，这既是由于住房信贷数据库尚未完善，也因为中国商业银行对市场调研的不重视。因此，面对各种新的信贷业务产品的推出，银行应认真分析并加强市场调研，对检查出来的漏洞和风险，应通过合理的手段进行规避和改正，尽量避免采用过急的手段和霸王条款进行处理。第四，继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。第五，做好风险管理，积极应对风险的出现。随着房地产业的不断发展，相应的贷款风险也不断增加，因此，要积极做好预案，加强研发，防患于未然，同时，要促进风险管理者素质的不断提升。