试论我国房地产信托的现状及发展趋势

　　近期,由于房地产信托预期收益率开始走高,发行数量开始上升。截至2011年3月底,今年的房地产信托的平均收益率为10.40%,而去年全年房地产信托的平均收益是9.37%,至少已提高了一个百分点。今年与去年相比,银行贷款紧缩,连续多次升息,提高了房地产企业的融资成本,因此来找信托公司发行房地产信托计划的房地产企业更多了,信托公司可选择的余地更大。但高收益率背后隐藏的风险不容忽视。当下房地产开发商资金链紧张,可能导致项目出现问题,从而威胁到信托资金的安全。或者由于信托融资成本较高,可能会使房企的财务状况进一步恶化,房地产信托可能面临偿付风险。

　　3 我国房地产信托的发展趋势——REITs模式
　　房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs) 可以有效地解决我国现在房地产信托中存在的问题,是我国房地产信托的发展趋势。 1 REITs将提供新的融资渠道,解决期限结构问题
　　目前我国房地产融资主要来自银行贷款,存在一定的局限性。且现有的融资方式无法满足长期、大量的资金需求。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道,降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性,还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构,有助于分散房地产行业的系统风险。 2 有利于弥补房地产信托的流动性不足,控制流动性风险
　　REITs是一种房地产的证券化产品,通常以受益凭证的形式存在,这样就使房地产这种不动产具有较好的流动性。而且在国外,大多数REITs能够像股票一样在证券交易所上市、交易、变现,从而将本来流动性低的资产转化为流动资金,大大提高了流动性。 3 改善房地产公司的资本结构,加强公司的外部监督
　　房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资,使得企业的债务负担有所减小,房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。此外,资本结构改善后,房地产公司便可以灵活调配资金并强化其资金管理的能力,从而吸纳来自机构投资者的较为稳定且长期的资金流。 4 房地产投资基金为投资者提供了一个良好的投资渠道
　　从目前我国的金融体制看,投资者可选的各种投资工具并不是很多。对于投资者而言,房地产开发投资规模大、周期长以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资信托基金正好可以解决这一矛盾,由专业性的房地产运作机构发起并管理房地产产业投资基金,可以使投资者获得较高的投资收益率。
　　在2008年12月国务院明确推动房地产信托投资基金试点后,信托公司在上海、天津等地的REITs试点方案中扮演着重要角色。因此,REITs产品试点的推出,必将进一步提升信托公司房地产信托业务的标准化、基金化运作水平,拓宽房地产信托发展创新空间。
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