浅析利率调整对房地产市场的影响

    第二，由于我国房地产需求旺盛，小幅利率变动对房地产需求的影响不大，从而也影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。中国人存在/"人者有其居/"的观念，到达一定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子,从而使购房需求呈现刚性，对于小幅利率政策调整反应不敏感。因此在之前加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果加息成为一种常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降。
    第三，开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起着价格领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。这是由于在土地交易价格的调控上,人民银行基本上无能为力，不是央行的货币政策所能决定的，在而我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的很大一部分,所以开发商将土地成本转嫁到购房者身上，对此，货币政策在影响房地产市场的走向方面有一定的局限性。[3]四、结论从上文可以看出，通过利率调整房地产投资的规模和投资增长速度及投资风险，对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的。
    但对房地产投资较高的回报率和具有一定的垄断性而言，利率调整不足以降低房地产投资，反而使消费者的房贷成本大幅增加，对房地产消费起一定的抑制作用。政府对房地产市场的规制是一个系统工程，仅仅依靠利率调整还是不够的，还需要税收、信贷等方面的综合配套政策支持。
    因此在对房地产价格进行调控的时候，除了运用相关的货币政策工具，还必须辅之其它有效的政策手段，比如信贷政策、住房制度、土地政策等。这就要求政府在宏观调控时要慎用货币政策,并完善相关的机制。
    目前地方政府是土地供应的实际垄断者，土地成本已成为我国商品房价格的主要组成部分。因此,政府要进一步完善土地收购储备制度,努力避免地方政府的短期行为,防止土地收购储备机构演变为/"土地寻租/"的工具。充分发挥土地收购储备机构对土地交易价格的调控作用,货币政策和土地政策应配套调节，从而调控商品房价格。
    注释：
[1]参见王宏、毛翠云：《利率调整对房地产市场的影响》，载于《商场现代化》2008年9月（下旬刊）。
    [2]参见白涛：《我国房地产政府管制与利率调整》，载于《改革与战略》2008年第6期第24卷。
    [3]参见余琳、南灵：《贷款利率调整对房地产市场价格影响分析》，载于《商场现代化》2009年1月（上旬刊）。