浅析利率调整对房地产市场的影响

摘要：利率已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段，但利率政策调整对我国房地产市场的影响如何，还需要进一步的观察。目前我国利率调整政策对房价有一定的抑制作用，但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，利率调控政策的效应还有待进一步观察。本文分析了贷款利率调整政策对房地产市场的影响，指出了利率政策对房地产行业宏观调控的局限性，并提出了相应的对策和建议。
    关键词：利率;调整;开发商;购房者;房地产市场
    房地产行业是一个资金密集型产业，是一个与银行业高度依存的行业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度，我们可以看到，2008年央行两次上调存款准备金利率，将存款准备金利率调至15.5%，取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款的最低首付成数和个人住房公积金贷款利率来控制房地产信贷风险等。这引起我们思考利率调整会对房地产行业的发展有什么样的影响，以及到底能在多大程度上影响房地产行业？本文将从开发商和购房者两个角度进行了分析。
    一、利率调整对房地产开发商的影响
     房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。由于央行曾多次调高法定存款准备金率，而提高准备金率就会影响银行房贷规模，对而从房地产企业的资金来源产生间接影响。
    一方面，贷款利率提高,对开发企业而言意味着融资成本增加,企业的成本曲线会向上移动,利润空间变小,企业只能开发预期利润率高的项目,预期利润率低的项目则要被淘汰。可见,实行从紧的货币政策,提高贷款利率,可以起到减少投资的作用,从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。另一方面提高贷款利率，提高了开发商的融资成本，降低了整体开发能力，致使地产市场供应相对不足。银行信贷,尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样以来缩小信贷规模,企业贷款就变得困难，对于那些融资渠道单一、经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加它们的经营难度，甚至亏损从而退出市场。而对那些融资渠道较多、实力雄厚的企业来说,提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见,从这个角度上看利率的调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰,促进房地产行业的整合。
    二、利率调整对购房者的影响
我国房地产市场这类需求比较刚性，利率的上调对这类需求的影响比较小。但是，利率的上调会在一定的程度上加重此类购房者的还贷负担，目前房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。
    （一）对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，虽说对急需购房的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买80平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款15万了。而对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。消费者对房贷的成本预期会大幅增加，从而对房地产消费起到一定的抑制作用。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。
    （二）对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金。[1]由于近年来房地产价格呈现出不断上涨趋势，从调整后房地产价格指数来看，从1999年第四季度开始，我国房地产价格指数均超过100。就是说，房地产市场价格普遍上涨，使房产投资的回报率相对较高，利息的微调还不足以吸引消费者改变投资方向，从而不足以降低房地产投资需求。[2]从上述分析可以知道，利率变动在一定程度上会抑制普通住房的消费需求，但对投资需求影响相对较小。因而，利率对房地产购买方产生的影响仍难以判断。
    三、在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题
    第一,利率政策存在滞后性，调控的效应有待进一步考察。从经济学的角度来看，以利率调整等货币政策实施宏观调控房地产市场，必然存在一定的政策效应滞后期。造成这种现象的主要原因利率政策本身存在时滞性。利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在中介变量与最终目标变量之间。同时作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控滞后的问题。