浅论房地产企业开发过程中的成本控制

　　2.6 建材价格波动，带动建安成本提高
　　建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高。
　　我们从房地产开发成本的构成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节。因此，房地产开发的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。
　　3 如何有效地控制房地产开发中的成本
　　3.1 通过政府部门来控制开发成本
　　3.1.1 强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
　　（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度。
　　（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。
　　（3）逐步建立强制性退出机制。
　　3.1.2 加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度
　　政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。
　　3.1.3 完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
　　对应由政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。
　　3.1.4 适当降低税收负担
　　政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。
　　3.1.5 开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
　　房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。
　　3.1.6 充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
　　加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。
　　3.2 通过内部管理，在开发的全过程中严格控制成本
　　3.2.1 以合同管理为手段，加强成本控制
　　作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量。
　　3.2.2 通过招标选择监理单位
　　开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。
　　3.2.3 做好规划设计阶段的成本控制
　　 控制建设工程成本，首先应从设计开始，设计阶段对投资的影响程度达70％—90％。主要从加强设计阶段的经济论证、实行限额设计、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法、要加强设计出图前的审核工作四个方面的措施来控制。
　　3.2.4 严格控制建安成本，降低工程造价
　　在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。主要从严格进行工程招标，控制新开工程的造价；合理安排施工顺序，减少临时费用；建立工程变更制度，降低工程成本；严格控制材料、设备价格；加强竣工结算的审核五方面进行控制。
　　3.2.5 贷款利息的控制
　　很多开发企业以银行贷款的方式进行融资，许多企业的资产负债率在80％以上。使用贷款也令开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。
　　总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好住宅产品开发成本的控制，应是我们不断探索的课题。