浅论房地产企业开发过程中的成本控制

　【摘要】本文主要根据房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析影响房地产开发成本增大的主要因素，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过政府部门和开发商在开发过程中的控制，来达到真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。
　　【关键词】开发成本；合理利润；成本控制
　　
　　近几年来，房地产市场一直处于火爆上扬的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得商品房的价格也与日俱增。然而国家通过宏观调控来抑制房价上涨的手段，对房地产开发企业而言是非常不利的，为了保持利润率，企业只能通过采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。
　　1 房地产开发中的成本构成
　　房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
　　1.1 土地费用
　　土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式获得开发用地成为开发商获取开发用地的有效方式。而土地取得后，开发商面临的最大问题，便是拆迁户的安置和回迁。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的价格决定了房价。
　　1.2 前期工程费
　　前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。约占成本一般不会超过5%。
　　1.3 基础设施建设费
　　基础设施建设费指为开发产品而发生的费用，约占成本的10%。
　　1.4 建筑安装工程费
　　建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。从目前来看，约占整个成本的30%左右。
　　1.5 公建配套设施费
　　公建配套设施费为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
　　1.6 销售费用
　　销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。
　　1.7 管理费用
　　管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。
　　1.8 财务费用
　　房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
　　1.9 税费
　　税费包含两部分：一部分是税收；另一部分是行政性费用。
　　2 房地产价格居高不下的影响因素
　　2.1 土地供应价格上升
　　以乌鲁木齐为例，在均属于西山地区的同一相邻地段2006年初取得土地每亩约需100万元，到2010年则需300万元计算。涨幅之大令人吃惊。
　　2.2 政府行政性收费项目繁多，费用偏重
　　虽然国家计委和财政部已联合下发文件，调整收费项目，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。
　　2.3 市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
　　房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。
　　2.4 房地产开发企业税赋偏重
　　房地产开发企业按各种税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。而且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收是从收到预收房款之日起就开始征收。
　　2.5 融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
　　2011年2月9日起，中国人民银行再次调整贷款利率，目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上。按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。