房地产开发企业内部会计控制的相关问题探讨

　　4.2 制定适合行业特点的企业内部会计控制制度
　　4.2.1 控制环境的建立
　　有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括，管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各种外部关系等等。
　　4.2.2 会计系统的建立
　　房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：
　　（1）确认并记录所有真实的经济业务；
　　（2）及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；
　　（3）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；
　　（4）确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；

　　（5）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。
　　4.2.3 控制程序的建立
　　控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务会计部这个信息枢纽中心。为了防止作弊，不相容职务要分离，组织机构之间要相互控制。
　　4.2.4 房地产开发成本的控制
　　针对房地产行业的具体情况，最重要的是要加强房地产开发下列财务指标的控制。
　　（1）设备及材料采购的控制
　　对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，并将不相容的岗位分离开，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。
　　（2）房地产施工成本的控制
　　房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标；在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴，以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，站在诚信的角度保护各方的合法权益。
　　（3）房地产开发费用的控制
　　房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效

应进行对比分析以制定下一年的广告预算。
　　（4）财务的控制
　　财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉，只有在保证净现金流量为正的情况下，才谈得上投资报酬率，才谈得上企业未来的发展，故此，房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量，以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会，并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐，以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定，实行授权审批制，并将不相容的岗位分离开，以保证企业内部控制的有效性与完整性。
　　房地产企业必须通过建立和健全内部会计控制的制度建设，形成完善的内部牵制和监督制约机制，规范单位会计行为，才能从源头上和制度上治理腐败，防范风险，遏制经济犯罪行为，保证经济的健康发展和资产的安全完整。
　　参考文献：
　　[1]自2006年1月1日起施行的《中华人民共和国公司法》
　　[2]自2000年7月1日起施行《中华人民共和国会计法》
　　[3]《会计基础工作规范》
　　[4]《企业会计制度》