我国房地产企业收入核算问题研究

　　至此，房屋买主已可持相关凭证到有关部门办理房地产有关权证，与商品房所有权相关的主要风险和报酬已转移给购货方；房地产开发企业在办理验房手续后，按规定将已出售房屋移交给销售合同中约定的物业管理公司管理，也就使企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品房实施有效控制；其开发成本在房屋验收时，一般都发生（支付）了总成本的80%以上，就算还有尚未支付的工程款、材料款等，也是能够较为准确预计计量的，基本满足“成本能够可靠计量”。收入也已经能够准确确定和计量。因此，房地产开发企业的销售收入已满足《企业会计准则——收入》的标准，符合其五条标准的规定，应该予以确认。
　　二、实质重于形式原则的应用
　　从上述四种情况的分析可以看出，新会计准则的规定更加注重交易的实质而不是形式，无论从收入的确认条件来看，还是从收入的会计处理来看，都充分体现了实质重于形式的原则。
　　1、一次性全额收款方式。根据房地产企业会计制度的规定，一次性全额付款方式销售开发商品房的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时，确认销售收入的实现。从程序上来看，企业收到全额房款时，购货方还没有房屋的产权证，还不算是房屋的主人，但从实质上来看，购货方已经交全房款，拿到钥匙，已成为房屋的主人，所以房地产企业在收到房款时确认收入，实际上是实质重于形式的应用。
　　2、分期收取款项。房地产企业采用分期收款方式时，符合收入确认原则，根据新会计准则的规定，企业具有融资性质的分期收款销售商品，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。
　　3、以支付手续费方式委托代销。采取支付手续费这种方式委托代销商品的，应当在委托单位收到代销单位的代销清单时，根据实际销售额确认收入的实现。在房屋销售实务中，有时为了提高房屋销售量，房地产企业会委托中介机构销售，以这种方式销售商品房时，虽然从形式上看是委托代销，但在最终交易时，购货方是和房地产开发企业签订购销合同，房地产开发企业收取房款并开具发票，所以从实质上来看也是企业直接销售的一种方式。
　　4、银行按揭方式销售商品房。采用银行按揭方式销售商品房的，首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在这种销售方式下，不是以产权转移来确认收入，而是根据交易的实质来确认收入，体现了实质重于形式的原则。
 
　　主要参考文献：
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　　[3]韩慧，王锦辉战.房地产开发企业预收款项所得税的会计处理[J].会计工作，2006.4.
　　[4]王明吉，牛建高.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2006.