当前房地产物业管理中的问题与对策

提要：物业管理企业虽然在我国只 有20多年的发展，但企业数量连年猛增， 在取得了很多成绩的背后，也逐渐暴露出 许多不足之处。本文着重分析当前物业管 理行业中所存在的问题，主要从法律法规 体系不完善、市场化程度不健全、从业人 员不够专业化、企业本身管理经验不足等 方面分析问题的成因，并提出改进和提高 我国物业管理水平的对策措施.
    关键词：房地产；物业管理；物业管理企业
    一、房地产物业管理企业发展现状 20世纪八十年代初我国第一家房地 产物业管理公司在深圳建立，标志着物业 管理行业的诞生。至今已有20多年，根据 国家统计局2009年的行业调查数据显 示，在我国31个省、自治区、直辖市，130 个大型城市和地区的近5，000家物业公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，几乎占总数的60%，房地产物业管理 企业的队伍每年在以超过100%的同比增 长数量进行发展壮大，这说明我国大多数 物业管理企业发展势头非常良好，物业管 理市场大有可为，但同时也提醒我们，由 于建立时间短，物业管理市场不健全，这 些如雨后春笋般建立的房地产物业管理 企业存在许多不足之处，有待改进.
    二、当前房地产物业管理存在的问题 1、相关法律及法规体系不完善。我国 物业管理法律政策的框架体系，是在没有 国家大法的情况下，由为数不多的行业 性、地方性法规政策组成的不完整结构， 完善的法规体系尚未形成。自1994年以 来，建设部等国家部委（局）和各地方政府 虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共 用部位共同设备维修基金管理办法》、《关 于物业管理企业代收费用有关营业税问 题的通知》、《物业管理企业资质试行办 法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业 主公约示范文本》、《前期企业管理协议示 范文本》等行政规章行业规范和地方性法 规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理 论体系的指导，各部门在制定法规的过程 中，往往局限于对境内外成功经验的模仿 或就事论事的解决方法上，存在许多不足 之处.WWw.qiQi8.cn   778论文在线
    2、市场化程度不高。物业管理项目的 获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还 未真正形成。作为市场主体的业主管理缺 乏足够认识，业主委员会组建难度大，自 治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业 管理企业与建设单位、房管单位之间还存 在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、 谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不 分、责任不清的局面还没有完全改变。物 业管理还没有形成有利竞争的统一的市 场。有些物业管理存在许多不符合市场化 的问题，一些物业管理企业在物业管理专 业方面不很在行，但因为是某个开发公司 的下属企业，或者是某几个开发公司合资 组成的股份企业，管理项目不愁没有；另 一些物业管理企业则更有手段，他们充分 利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市 场化的手段进行暗箱操作，夺取市场.
    3、物业管理专业化程度不高。我国物 业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着 管理规模的扩大，服务人员也越来越多， 但其中多数来自下岗转岗职工，高素质人 才严重缺乏，且未能形成有效的激励机 制，造成从业人员整体素质不高。同时，由 于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业 的服务水平低下、服务质量不到位、服务 意识停滞，企业的专业化程度不高.
    4、物业管理的招投标市场运行机制 不完善。当前，全国各地大城市基本建立 物业管理招投标市场，开展了一些物业管 理项目招投标。但从实际效果及外界反 映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目 的。主要表现在：物业管理招投标普及率 不高，行政领导、企业单位干预大；物业管 理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价 不正当竞争时有发生；招投标投入的人 力、物力、财力太多、成本太高，对微利服 务企业压力过大，企业缺乏积极性；物业 管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规 范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性.
    5、物业管理收费难且不规范。物业管 理收费相当困难，同时尽管国家颁发了 《物业服务收费管理办法》，但是各地物价 主管部门没有严格实施，当地收费标准又 不见出台，服务收费没有做到有章可循， 由此导致物业管理主体双方产生了后续 的不良连锁反应.
    三、完善房地产物业管理的对策 1、健全物业管理相应法律法规。从物 业管理业务来看，一是建立房屋及维修管 理的法律、法规、规章；二是建立设备设施 管理法律、法规及规章；三是建立环境卫 生管理的法律、法规及规章；四是建立保 安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另 外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业 管理行业的各个领域，使物业管理的各项 活动均有法可依。以住宅区物业管理为 例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住 宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例 的精神下，分别制定出上述类型物业的管 理办法，组成物业管理法律体系的子系 统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、 经营、收费等各方面各环节做到依法 管理和运作.
    2、加强物业管理市场的培育。限 制开发商盲目组建自己的物业管理公 司，鼓励开发商从社会上聘请那些经 过实践被业主认可的物业管理公司来 进行专业化的管理。鼓励通过招投标 等方式公开选聘物业管理公司，引进 竞争机制，促使物业管理行业的高度 市场化方向发展.