投资性地产行业会计政策选择分析

         摘要:2006年我国财政部发布了中华人民共和国财政部正式发布了1项基本会计准则和38项具体会计准则,这标志着与国际惯例趋同的新的企业会计准则体系正式建立。本文从投资性地产行业会计准则出台的背景分析,系统的阐述了房地产行业今后在执行会计准则中的若干问题,分析了选择路径,为该行业提升了整体价值。
　　 关键词:投资、地产行业、会计政策、分析
　　
　　 一、房地产行业投资性会计准则的出台背景
　　 近些年来,随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转向了货币化分配,我国的房地产市场得到了迅猛的发展,全国各地商品房价格走进了一个上升通道,近几年涨势尤甚。我国现行会计制度下房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产,并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是,这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还能高于其账面原值的数倍,甚至数十倍。显然,这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值,歪曲了企业投资的真实含义,不利于会计报表使用者了解企业的真实情况,并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间,极大的损害了会计报表使用者的利益。在此背景下财政部审视时度势,在新的企业会计准则中新增了《企业会计准则第3号——投资性房地产》。新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值,谨慎性引入了公允价值的标准,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
　　 二、新会计准则下房地产行业会计政策路径选择
　　 1、成本计价与公允计价的选择
　　 采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法,这样使得公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度,公允计价可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。然而,会计核算方法的改变,只是让公司的隐性价值显性化,但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值。成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益。因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究。
　　 (1)不同类型的房地产企业会计政策的选择不同
　　 投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性会计准则的影响较小(如G万科(000002.SZ))。投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。”根据此规定,这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策,一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(实为损失),降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性;另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处。
　　 对拥有大量投资性房地产的公司而言,投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量”,但第十条规定“在同时满足:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规定“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价。