国际旅游岛战略下的海南保障性住房制度研究

　　同样，与普通商品房相比，经济适用房的建设用地以行政划拨方式供应，免征土地出让金，同时还有21项税费是减半征收的，也不利于政府财政收入与部门利益的最大化。
　　廉租房、经济适用房等保障性住房政策，一直以来都缺少明确的硬性指标，更多的是一种原则性的规定，这使得保障性住房制度缺少足够的刚性，而根据制度经济学的理论，只有刚性的规定才能真正被遵守。
　　鉴于以上两方面的原因，使得地方政府在保障性住房建设上缺乏激励，导致供给不足。
　　
　　四、完善保障性住房制度的路径选择
　　
　　(一)明确保障性住房建设中的政府责任，改革政绩考评机制 　　在现代社会，住房保障已成为社会保障体系中极为重要的组成部分，政府作为社会公共服务的提供者，理应是构建住房保障体系的主体，这是政府责任的集中体现，也是政府公共角色的回归。
　　1　要建立健全由省级政府负责、市县政府具体落实的责任机制。各级政府要按照中央的总体部署在具体的产业政策和土地、税费、规划、资金等方面，加大对保障性住房建设的扶持力度。
　　2　应把保障性住房建设列入各级政府及其部门督查“问责”的范围。要加强对全过程的监督检查，确保工程质量和资金安全；完善协调机制，切实把各部门应负的责任逐条逐项落到实处；加大保障性住房建设政务公开力度，让人民群众和舆论实施全方位监督，把保障性住房建设真正建成民生工程、德政工程、阳光工程。
　　3　各级政府应采取有效措施，切实解决当前在保障性住房建设和管理上存在的问题。要因地制宜制定保障性住房建设的管理办法，公正、公平、公开地确定保障对象，切实解决中低收入住房困难群体的实际需要。
　　4　改革当前的政绩考评机制。把保障性住房建设计划的实施纳入对各级政府和相关部门的目标责任制管理，进行责任考核，保障性住房建设要与官员问责挂钩。凡不能按期完成住房保障建设任务的地方政府和官员，都应受到惩处。唯有形成保障性住房与官帽挂钩的机制，才能充分调动地方政府建设保障性住房的积极性。
　　
　　(二)加快保障性住房建设，构建多层次的住房保障体系
　　1　多渠道拓展资金来源，确保资金的落实。实现保障性住房的有效供应，应形成以政府财政资金为主，社会资金为辅的融资机制。保障性住房支出应纳入各级政府的财政预算，除财政支持外，还可以成立专门的住房保障基金会或基金管理中心，多渠道、多形式拓展并管理建设资金。一方面，可以实行优惠政策，以建设保障性住房为条件向开发商提供一定规模的贷款，同时，政府给予地价优惠，调动民间富余资金投入；另一方面，可以通过制度运营将公共房屋附属的商业设施和停车场等非住宅设施的收益回馈于保障性住房建设运营之中，使保障性住房建设和运营获得稳定的资金补充。此外，还可以探索实行公开发行房地产信托基金、从即将开征的物业税中提取部分资金，以及社会捐赠等方式。
　　2　确保土地的供应。2010年，加快保障性住房建设已是大势所趋。提高土地供应和开发利用效率是加快保障性住房建设进度的关键。国土资源部已要求各地制定未来3年的保障性住房用地供应计划，并要求保障性住房建设用地供应计划已无法满足建设需求的地区统筹协调，及时调整土地供应结构，满足保障性住房建设用地需求。
　　根据当前的国情，我们应建立以“住有所居”为目标的多层次的住房保障体系，其保障对象应包括住房困难的低收入群体，也应包括有特殊住房需求和部分支付能力不足的中等收入群体。
　　
　　(三)建立全面和动态的保障性住房管理机制
　　1　要建立严格的保障性住房准入、轮候、监管和退出机制。准入机制建设应以诚信申报制度为前提，要求住房困难的中低收入家庭如实申报家庭收入、人口及住房状况。在实行诚信申报制度的基础上，还应当借鉴新加坡的“轮候制度”，将符合申请住房保障条件的家庭列入轮候册，并向社会公开，任何单位和个人均有权查阅。在动态监管方面，必须建立专门机构并配备足够的人员对保障性住房进行全过程的动态监管，动态监管不仅要对享有住房保障的家庭进行定期审查，还要随时进行抽查。准入、监管机制的科学合理为保证退出提供了条件，同时还要强化退出机制的刚性和力度。
　　2　杜绝保障性住房的营利性流转。无论是经济适用房买受人，还是廉租房的承租人，都是政府公共资源的补贴对象，应从制度上杜绝他们将公共资源转化为私有财产，在政策上应禁止经

济适用房买受人把住房作为商品房买卖，如果买受人要改变居住条件，可由政府回购；同样，廉租房承租人应被严格禁止转租，杜绝不当获利渠道。只有这样，才能使有限的公共资源发挥最大效用，真正让中低收入群体得到社会保障。
　　
　　(四)加快立法工作，使保障性住房建设有法可依
　　社会保障是通过国家立法来建立和实施的，住房保障问题作为一个关系国计民生和社会稳定的重大问题，在西方发达国家，住房保障立法一直是其住房保障制度的根基，例如，荷兰，早在1901年就颁布了《住房法》，明确规定政府应为公共住房建设提供补贴；在英国，早在1919年就颁布了《住房和城镇规划法》，明确规定政府应对公共住房建房提供支持；在美国，1937年，美国联邦政府出台了《住房法案》，授权地方政府成立公共住房委员会负责低收入家庭的公共住房建设；在瑞典，其住宅相关法律规定，要使全体人民能够以合理的价格住进宽敞、舒适和设备齐全的高质量的房屋。很明显，发达国家的任何住房保障形式、措施都是用法律来加以规范，使得各国的保障性住房制度具有非常明显的刚性。
　　而我国的保障性住房制度无论从制度建设上还是从立法上与发达国家相比都相对落后，存在保障性住房制度保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关的统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章。相对于法律，规章的保障力度较弱，稳定性也不强。因此，从法律上完善保障性住房制度，把我国保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来，使得住房保障计划的制定和执行真正有法可依，这也是解决我国中低收入群体住房问题的关键所在。

　　注释：
　　①陈小安《保障性住房建设亟需解决的几个问题》，载于《特区经济》2008年第6期，第150页。
　　②杨俊《中国保障性住房制度与房地产业的发展》，载于《浙江社会科学》2010年第3期，第10页。
　　③罗霞《海口首批廉租房交付使用困难家庭可抓紧申请》，南海网http：／／www.hinews.cn，2008-10-31
　　④⑤⑥⑦⑧王彩虹、马珂《海南省明年将重点解决中低收入群体住房问题》 南海网http：／／www.hinews.cn，2009-12-22
　　⑨时娜《海南：主打“保障性住房”牌》，中国证券网http：／／www.cn-stock.com,2010-01-26
　　⑩侯小健《为保障性住房用地大开绿灯》，载于《海南日报》2010年第4期第9页，第1版。
　　(11)李立臻《加快保障性住房建设》，载于《广西日报》2009年第6期，第16页第1版。
　　(12)张道航《借鉴国外经验完善住房保障体制》，人民网http：／／www.people.com.cn／，2010-04-23
　　(13)许荣茂《保障性住房制度建设仍需完善》，载于《中华工商时报》2010年第3期，第8页第7版。