试论房地产开发项目成本控制的主要措施

　　3.1 树立全面成本控制概念，完善成本控制体系 
　　成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控制决不仅仅是＂审查、核算＂这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从源头上控制成本。 
　　３．２房地产开发项目立项阶段，应做好项目的可行性研究、投资预算 
　　项目立项阶段，企业首先要做好市场调查研究，收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地点、价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。此外，企业还应将政府部门近期的政策变化及金融机构的政策变化考虑在项目的可行性报告中。在目标定位及预算上，企业要充分考虑各因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办法推算项目的目标成本，再将目标成本及费用进行分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟定费用标准，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。 
　　３．３房地产开发阶段，加强项目现场管理，引入市场竞争机制，压低材料成本 
　　在项目施工过程中，针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。此外，委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表进驻现场，同时委托实力较强、有责任心的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采购过程中，应充分引入市场竞争机制，以选择资质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。根据合同形式及合同文件，编制出内容详尽的招标文件，广泛发布信息，通过招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位以有效保证对施工阶段的造价控制。施工材料供应单位的选择也可采用同样的方法，根据投标单位所报的价格及质量选择适合本项目定位的具有合适性价比的产品。 
　　３．４房地产开发项目竣工结算阶段，组织人员验收，确保责任转移任务，杜绝未来不必要费用发生 
　　工程建设完成阶段要对项目进行竣工验收。在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对遗漏工作量或需要修补的质量缺陷及时督促承包商进行修复，以防止工程交付使用后再发生扯皮现象和产生不必要的费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，企业要严密关注房地产市场的变化，制定相应的销售方案，在提高销售增长率和市场占有率的同时，增强项目的回款能力，及时回笼资金。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标(计划)以及开发各环节的实际控制水平，总结经验和教训，做到奖罚分明，即按照市场的惯例，完善对相关人员激励机制。 
　　4结束语 
　　综上所述，房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，降低企业经营成本无疑是房地产企业走出困境的有效途径，对促进房地产企业集约经营，繁荣我围房地产市场的有着重大意义。 
　　参考文献 
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　　[3]杨涵，丁红军.房地产企业的成本管理与控制[J].中国乡镇企业会计，2005，6. 
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