试论不动产的善意取得制度

　　论文摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。 
　　论文关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意 
　　一、不动产善意取得制度的建立 
　　善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。 
　　传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。 
　　二、我国的不动产善意取得制度 
　　在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。 
　　笔者认为，首先，在现实社会中，交易未登记的不动产普遍存在，在我国仍有大量的不动产没有登记的，例如农村宅基地上的房屋，如果没有善意取得制度，这些不动产的交易安全则无法得到保障，因为登记公信力只保护登记了不动产，这些未登记的不动产交易则无法得到保护。其次，当受让人并非善意时，在受让财产时知道让与人并非真正的所有权人，仍然按照物权公信力原则的话，以登记薄作为权属的根据，让与人仍然具有处分权，受让人获得不动产的所有权，则会对侵害原权利人，过于放纵恶意交易行为，不动产交易环境的稳定性也将受到侵害，也有违公平原则。也会导致部分让与人与受让人恶意串通或者与登记机关的登记人员串通侵害原原权利人。而善意取得制度则将这种恶意的受让人排除在外，因此，是对不动产交易安全保障的完善，是不可获取的，所以并非是立法重复。 
　　三、我国不动产善意取得适用的条件 
　　根据《物权法》第106条规定，不动产适用善意取得必须满足以下条件: 
　　（一）受让的标的物为不动产 
　　（二）让与人对该不动产无处分权 
　　如果让与人有处分权，受让人则属于继受取得，就没有适用善意取得必要。无权处分包括没有所有权或所有权受到限制两种情形。所谓“无权处分”是指让与人没有法律规定或合同约定，以自己的名义，就标的物从事了法律上的处分行为。就成立不动产善意取得而言，无权处分须满足两个条件:一是须为依据法律规定或合同约定可显示让与人没有处分不动产的权利; 二是以自己的名义处分。在这种情况下，第三人才能因善意信赖登记簿之记载而取得相应物权。 
　　（三）受让人受让该不动产时是善意的受让人 
　　民法上的善意是指受让人与无权处分人进行民事行为时，受让人不知道或是应当不知道对方是无处分权人。确定受让人是否是否善意，一般应当考虑当事人从事交易时的客观情况，笔者认为，根据不动产的登记公信力，即为受让人只须到登记机关查阅登记薄了解该不动产的物权信息，即有理由相信让与人是具有处分权的人，即受让人是善意的。 
　　（四）受让人以合理的价格有偿受让不动产 
　　善意取得必须是基于有偿的法律行为，可以是通过买卖、互易、债务清偿、出资等，取得财产的受让人应支付一定的代价。如通过继承、赠与、遗赠等无偿行为取得不动产的，不适用善意取得。 
　　（五）转让的不动产依法应当登记的已登记 
　　 不动产善意取得制度基于不动产登记公信力之上，“已经登记”依《物权法》第十四条规定可解释为不动产完成了过户登记。由于《物权法》第十九条允许利害关系人在不动产登记簿记载的权利人不同意更正记载的事项错误时，可以申请异议登记，所以已经登记的不动产还应当是无异议登记的存在。