试论完善我国不动产登记制度

　　（五）完善异议登记制度
　　《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。”可见，异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权不稳定的消极作用。为了避免恶意的侵权，有必要对其进行一些限制，以使不动产物权的不稳定状态不致长期得以持续。在主体方面，只能是真正的权利人或者利害关系人，对真正的权利人或利害关系人的认定需要行政机关的严格审查，同时，为了防止不特定的人利用法律提供的为真正受害人寻求权利救济的平台为自己谋取利益或滥用权利损害他人，可以在所谓的真正权利人或者利害关系人提出异议登记申请时，要求提供相应的担保，以保障真正的利益不受侵害。
　　（六）保障《政府信息公开条例》的有效实施，以建立具体、统一、公开的物权变动信息查询制度
　　《物权法》第十八条规定了登记资料公开的制度，但是并没有对具体应用程序进行明确的规范，世界上许多国家和地区在相应的法律法规中都规定了不动产登记的公开查阅制度并制定了具体的程序。查阅制度障碍繁多，可能导致物权变动信息不对称。因为“如果而且只有一种行动的边际利益大于边际成本，一个理性决策者才会采取这种行动”。而我国《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”并不具体，难以避免实践中当事人被登记机关以各种理由拒绝查阅的情况，这样不仅使纠纷长期难以解决，哪怕诉诸法律，在举证方面也存在这样那样的困难。因而，建立具体、统一和公开的物权变动信息查询制度将有利于实现法律的效率价值。

　　二、行政制度方面

　　我国的行政制度是国家根本政治制度和中央地方关系模式的产物，包括全国人民代表大会体制下的中央行政体制、中央行政机关对地方各级行政机关的领导关系以及地方各级行政体制。这也导致了实践中我国不动产登记薄存在多部门、多类型和多级别的登记，如有一些权利登记在土地部门的土地登记簿上，有一些权利登记在房产部门的房产登记簿上，这是多部门多类型的登记；有一些权利是登记在中央部门的登记簿上，有一些权利是登记在地方部门的登记簿上，这是多级别多部门的登记；这样的权利无法形成一个权利束，分散混乱。有的机关为了部门利益，强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必造成法律基础不统一，产生法律相克，即权利实现的法律不能。所以说，在行政制度方面，我国可以规定相应的辅助措施。
　　（一）透明行政登记过程
　　这主要是针对实践中行政机关的以下几种行为：其一，超越职权和滥用职权，包括横向和纵向两个层次。前者指具有行政隶属关系或上下级关系的不动产登记主体间的越权行为，后者指无行政隶属关系的行政主体之间，一方行使另一方法定职权的行为。尤其注意的是，不动产登记机关在行使职权实施具体行政行为的过程中，故意违背法定目的，背离基本法理造成后果显示公正而应予撤销的违法行政行为也构成行政滥用职权。其二，不如实登记。包括客观因素导致的错误登记或主观人为的虚假登记。如不动产登记申请人提交材料属实，但不动产登记管理部门错误登记，交易一方当事人提供虚假材料，而不动产登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记，不动产登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记、虚假登记等。其三，不依法办理登记。指申请人提交材料属实齐全，但行政机关未尽审查义务，不办理或不及时办理履行登记责任。针对这些问题，透明行政执法过程，依靠舆论监督的力量，相关权利人的利益才能得到保障。
　　（二）完善监察制度
　　行政监察机构必须具有独立地位才能获得高度的权威性。提高监察机关的法律地位是由监察工作的性质决定的。实践中，对那些拒不执行监察决定和拒不采纳监察建议的部门和人员，行政监察机关往往无可奈何。行政监察温柔有余、刚性不足。根本原因是因为“监察建议”并没有法律效力，监察机关唯一的法律义务是接受“监察建议”的单位将处理结果“告知”监察机关。将行政监察机关在行政系统中单独设置，使监察机关具备独立的法律地位，从外部对包括登记行为在内的行政行为进行监督，事实上是对我国不动产登记制度的贡献。

　　三、结论

　　不动产登记制度的价值不仅在于界定和确认产权，发生物权变动的效果，更在于从动态上维护交易安全、提高交易效率，使事实上的权利获得法律上的外观，不动产的权利状态由此得到了确认。而当前不动产登记制度存在的主要问题有：登记机关分兵把守，登记程序各行其规，权属证书各不相同，登记效力各不相同，查阅制度障碍繁多等等。《物权法》第十条确立了统一登记制度，要求登记范围、登记机构和登记办法统一。但无论是统一公示登记机构，明确登记机构的职责，还是建立统一的公开的无权变动信息查询制度，具体的登记程序和办法还需要其它的法律法规加以明确，这一点我们还需拭目以待。波斯那认为，“法律是功能性的”法律的功能在于调节、调和与调解各种错杂和冲突的利益，以便使各种利益中大部分或我们文化中最重要的利益得到满足，而使其他的利益最少的牺牲。在以物的利用为中心的社会中，法律制度的主要任务是确保与各时代社会经济体制相关的财务的安全利用。如果没有良好的法律的抑制，则交易双方制造虚假信息的行为也会普遍化，以通过这种虚假信息骗取交易对方的利益。综观以上，对不动产登记制度分别从立法与行政制度方面进行有效的完善，不动产权利人及利害关系人的权利才能真正得到保障，这也正是法律的意义之所在。