试论完善我国不动产登记制度

　　论文摘要 《物权法》的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种，其物权变动模式相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。其次，不动产的变动表现为登记。

　　论文关键词 不动产 登记 物权法

　　我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。
　　《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。

　　一、立法层面

　　在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有侧重，法律系统规模庞大，很可能出现法律制度上的冲突。借鉴其他国家的立法，如德国，不动产登记统一适用《土地登记法》，登记机关是地方法院的土地登记局。在日本，统一适用《不动产登记法》，登记机关是不动产所在地的司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所。在我国台湾地区，统一适用《土地登记规则》，土地登记由土地所在地之市县地政机关统一办理。在不动产登记法中，就统一的登记范围、登记机构、登记程序、登记形态、登记责任做出具体的规定。
　　（一）统一不动产物权登记管理制度，在程序和实体上做出进一步的规定
　　不动产物权统一登记管理体制的作用在于简化登记程序，有利于不动产的流转，直接服务于统一的不动产的流通。而我国以前的房地产转让或者变更需先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋变更登记，之后在根据变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。房产地产分开登记，手续繁杂重复，耗费时间和物力。我国物权法所规定的“统一”可以从中择一，或者另外组建一个机构，在具体的登记程序、登记范围和登记办法方面则由配套的法律法规进行明确。
　　（二）明确登记机构的责任为民事责任
　　一般来说，登记机构的权力、义务是多方面的，根据有权应有责的原则，如果权责不明可能使登记机构疏忽对当事人提交相关物权证件的真实性、有效性进行严格的审查，这就为转嫁自己的个人成本提供了可趁之机。如果法律规定责任不明，被侵害的当事人寻求法律救济没有依据。在法律条文中明确登记机构的具体责任，一定程度避免因当事人提交的申请资料存在虚假而导致的社会资源的浪费，同时也保障物权变动交易的安全、顺利进行。从世界范围内看，由于不动产登记行为而对登记机构提出的诉讼，绝大部分是民事诉讼，登记机关所承担的赔偿责任为民事责任。不动产登记行为属于民事行为的看法已成为世界上多数国家的普遍主张。民事责任的前提是双方地位的平等性，这也是由物权登记的服务性质所决定。
　　（三）改变现有《物权法》中的折衷审查为实质审查，保护真实权利人的利益
　　行政机关作为公权力主体的一方，在了解事实方面无疑更有条件，更具有可能性，并且不动产登记的意义重大，涉及到当事人的重要经济权利和国家宏观经济调控，登记机关有必要增强自己的责任，对登记事项的真实性合法性负责，保障登记制度应有的权威。所以，对于产权登记的审查有必要改为实质审查。行政机关的任务加重，一方面可以组建专门的调查机构分摊任务，也可以加大登记费用，作为专项基金专门用于赔偿因登记事项错误给当事人造成的损失。若错误由当事人主观恶意造成，行政机关还可以予以追偿。
　　（四）进一步规范预告登记制度，对预告登记失效的事项及进行预告登记的范围、种类等做出规定
　　预告登记的效力属于物权性质，即具有排他性，在我国《物权法》中有所规定。为了使物权不稳定的状态尽早脱离，对于预告登记做出了失效事项的规定。不动产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，其最初目的是国家征税的手段，而《物权法》对过渡期进行限制，就是为了避免最可能发生的偷税现象大量滋生。这是预告登记的积极意义。但为了贯彻预告登记制度，有必要对预告登记的范围、种类等事项进行规范，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权等因法律行为引起的变动，非因法律行为引起的，如自建房屋并不存在预告登记的问题。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该部动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是上述条款却没有明确规定预告登记失效的事由，会导致一系列的问题。所以需要准确尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定，鉴于预告登记当事人的信息弱势，应尽可能做出有利于预告登记当事人的解释。