房地产项目转让中的法律问题初探

摘　要：早在1992年，房地产市场就出现了开发项目的转让交易行为，但由于国家房地产管理法律法规不够健全，政府对于房地产开发项目的转让交易行为也未及时加以规范和管理，致使我国房地产项目转让的规定依然存在诸多空白，大量房地产项目转让交易活动频发争议和纠纷。尤其是近期，受国家宏观调控的影响，房地产开发企业资金链受到严重影响，开发项目的转让活动越来越为频繁，从最初一两块地的转让发展到整个项目公司的转让，如何规范和管理房地产项目转让交易行为，成为了一件急需解决的事情。本文将结合具体案例，探讨房地产项目转让中的法律问题。
关键词：房地产项目　转让交易　法律问题　法律纠纷
        一、房地产项目转让
        1、房地产项目转让的概念
        早在1992年，房地产市场就出现了开发项目的转让交易行为，但由于国家房地产管理法律法规不够健全，政府对于房地产开发项目的转让交易行为也未及时加以规范和管理，致使我国房地产项目转让的规定依然存在诸多空白，大量房地产项目转让交易活动频发争议和纠纷。尤其是近期，受国家宏观调控的影响，房地产开发企业资金链受到严重影响，开发项目的转让活动越来越为频繁，从最初一两块地的转让发展到整个项目公司的转让，如何规范和管理房地产项目转让交易行为，成为了一件急需解决的事情。
        房地产项目的转让，不同于土地使用权转让和在建工程转让，是指开发商在开发过程中将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。在房地产行业兴起和发展的前期，并不允许房地产开发项目的交易。1990年国务院办公厅转发的《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营。”不过自1992年后，随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，房地产开发项目交易转让行为以其手续简单、费用节省、开发快捷的优点，在我国很快有了极大的发展。
        2、房地产项目转让的条件
        根据我国《城市房地产管理法》中的相关规定：房地产项目转让交易活动中，转让方应具备房地产开发经营资格；转让方必须已经按照出让合同约定支付了全部土地出让金，持有合法取得的土地使用权证或土地使用批文、红线图，如果没有办理土地出让手续或虽然已经办理了出让手续但转让时尚未付清出让金的，应当对办理出让手续的具体责任人和相关费用进行约定，并约定尚未付清费用的承担方式；转让交易的房地产项目，必须是已经进行了一定投资，包括三通一平、工程地质勘察、建筑设计等工作；此外，还必须是已经取得了建设工程规划许可证和施工许可证，具备开工条件的项目。
        3、房地产开发项目转让交易的类型
        房地产开发项目转让交易的类型，主要包括开发项目转让和公司股权转让两种。开发项目的转让一般用于未成立项目公司的项目。对于开发项目的转让，项目投资人可以是现金转让，也可以是土地作价转让，其中因项目停建、缓建而进行的项目转让交易，除了需要交易双方合意外，还必须按照项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，其主要适用的法律法规包括《房地产法》、《规划法》和《建筑法》。项目转让是一种成本高、手续繁琐的转让交易活动，但这种转让形式只是对项目的开发主体进行变更，受让方并不承担转让方的债务，所以风险较小。
        公司股权转让适用于成立了项目公司的开发项目，转让活动由项目公司的股东通过股权转让来转让项目，这种转让形式只是变更项目公司内部的股权结构，不会对土地使用和相关政府批文进行变更，所以整个转让活动相对简单，免除了大量的手续和费用，受让方以股东的身份直接参与项目公司的管理。 
但是，这种转让活动如果涉及外商投资企业，则涉及了项目投资人及合同、章程等的变更，需要报主管部门审批。虽然这种转让形式相对简单，费用较低，但受让方除了承担项目本身的建设风险外，还需要承担项目公司原有的债务、担保、合同违约等风险，主要用于停建、缓建项目的转让。