试析房屋分配现场监督公证的完善

　　论文摘要 随着城市的改造、扩建以及民生工程的落实，房屋分配现场监督公证需求量呈上升趋势，但在公证实务中此类公证存在“监督难”的现状。本文针对房屋分配现场监督公证的特点，就其现状和存在的问题进行分析，提出解决问题的方法，进而引申对加强公证员职业道德和执业纪律建设的思考。

　　论文关键词 房屋分配 现场监督 职业道德

　　近年来，随着城市的改造、扩建以及民生工程的落实，回迁房、集资房、廉租房等各种形式的房屋能否公平、公正的分配，不仅关系着城市建设的顺利进行，还关系着社会的稳定。通常，为了让群众消除对房屋分配是否公平、公正的疑虑，房屋分配活动举办方都会向公证处申办对房屋分配进行现场监督公证，故近年来房屋分配现场监督公证需求呈上升趋势，在公证业务中占有很大比重。而此类现场监督公证，一直以来都没有相应的办证操作规范，导致公证员无章可循、各搞一套，也出了不少问题，不仅导致人民群众对公证的严肃性和权威性提出质疑，而且严重破坏了公证行业的形象、阻碍了公证事业的健康发展。这不得不让人深思，重新审视房屋分配现场监督公证现状，从失败中吸取教训，在实践中摸索前进。

　　一、房屋分配现场监督公证的特点

　　（一）公证证明对象是公证活动符合预定程序、规则，依据预定的规则、程序进行活动所取得结果的真实性
　　房屋分配现场监督公证区别于其他公证事项，最基本的特点是公证人员通过对分房活动的举办过程进行全程监督，甄别分房活动是否符合预定的程序、规则，最后对分房活动了进行评判，判断其是否符合预先设定的活动规则，是否“按规矩出牌”，以及证明对依据规则的活动所产生分房结果的真实性。
　　（二）公证证明结果涉及主办方之外多个利害关系人利益，维护房屋分配利害关系人利益是房屋分配现场监督公证的一项重要职责
　　在房屋分配现场监督公证中，房屋分配的结果与主办方之外的多个利害关系人（即将取得房屋的人）的利益息息相关。在现如今高昂的房价下，“一辈子好不容易得到一套房屋，房屋的好坏直接关系到一家子子孙孙的事”是每一个房屋分配利害关系人普遍想法。分配房屋所在的楼层、户型、楼幢位置等都是利害关系人最关心的焦点。分房活动的公平、公正性及相对人的满意度是房屋分配活动成败的衡量因素，也是衡量房屋分配现场监督公证办理是否成功的重要标准，因而维护房屋分配利害关系人利益是房屋分配现场监督公证的一项重要职责。
　　（三）房屋分配现场监督公证受理审查的重点是对房屋分配活动程序规则的合理性、公平性、可操作性审查
　　房屋分配活动的程序规则是房屋分配活动顺利进行的基本保障，其重要程度可谓系房屋分配的“基本路线、方针”。房屋分配的方式不同将直接导致利害关系人取得房屋的结果不同，也能让利害关系人直观的感觉到房屋分配活动是否公平、公正。如采取摇号分配房屋、按拆迁交房的先后顺序进行自主选房和利害关系人抽签分配房屋等不同的方式进行分配房屋，就会导致房号的产生结果具有主观性和随机性的区别。摇号方式取得房屋，完全凭随机性分配房号；自主选房，相对人具有主观选择性，可在房源中按程序选房；抽签分配，则由利害关系人参与抽签进行随机性分配房屋。
　　房屋分配活动的程序规则通常是由主办方根据实际情况拟定，并在一定范围内以某种方式予以公示。采取何种方式分配房屋也是引发房屋分配纠纷的一个重要原因。利害关系人对房屋分配程序规则的认可度，是房屋分配现场监督活动能否顺利进行的关键。如以抽签的方式或者选房的方式进行分配房屋则活动中必须要有相对人参与抽签或选房，故而相对人对活动规则的认可度直接决定活动的可操作性。因此，要让房屋分配活动顺利开展，必须首先要审查房屋分配活动程序规则的合理性、公平性和可操作性。例如，对于拆迁时拆迁公告中承诺先交房先选房的，在房屋分配活动中就要坚持选房程序，否则就会造成矛盾，导致回迁房分配难以进行。
　　因此，在房屋分配现场监督公证中，对分房活动程序规则的合理性、公平性、可操作性审查是受理审查的重要内容。
　　（四）实施实体、程序双重审查原则，是房屋分配现场活动的审查原则
　　房屋分配现场监督公证活动的证明对象是活动符合预定程序规则及依据预定的程序规则进行房屋分配所取得结果的真实性，这就要求公证员必须对房屋分配活动进行实质性审查，即审查活动本身和活动过程的真实性、合法性。有同行认为现场监督公证进行的是活动程序的审查，但笔者认为，如果活动本身不合法，活动内牵涉到的很多因素都是虚假的，即使程序再公正，其结果也是不合法、无效的。例如在房屋分配现场监督公证中，在房源充足情况下，如果主办方为增加某个集资户、被拆迁户选到好房号的机率或留下好房号的机率，就有可能提供虚假被拆迁户、集资人名单，或者增加被拆迁人需要安置房屋数量，以达同一利害关系人抽签多次的可能性，那将直接影响到活动结果的真实性及公平性。故房屋分配现场监督中，公证员应该对活动的实体和程序进行双重审查。

　　二、房屋分配现场监督公证的现状及存在的问题

　　（一）事前审查时间紧、难度大
　　在前文中笔者主张在房屋分配现场监督公证中实施实体、程序双重审查，那么为保证分房的公平、公正需要审查的内容很多，包括：（1）待分配房屋的房源状况。如房屋的户型图状况、建筑面积、房屋所在的具体地理位置、各种户型房屋的数量；（2）房屋分配相对人需求的房屋状况，一般为各种建筑面积房屋的需求数量；（3）房屋分配相对人名册，其内容包括需求房屋的面积及套数，如果是选房进行分配房屋还要有选房先后次序的名册；（4）房屋分配活动程序、规则；（5）与房屋分配活动相关的公示资料，如会议记录、报纸公告等等。这么多需要审查的内容，都需要在现场监督前进行，但目前，极大多数的活动主办方都是在现场监督的前几日，顶多半个月才来公证处申请，且不要求公证处参与前期工作，只申请对房屋分配活动的现场过程进行监督，这就导致了现场监督公证事前审查时间紧、难度大。
　　（二）现行公证行业中的恶性竞争，导致规范办理现场监督公证难
　　目前，笔者所在安徽省合肥市共有三家公证处，公证人员共有四十多名，公证机构都是自收自支、自负盈亏的事业单位，公证机构是否能生存下去，赚钱是首要任务。为了激励公证业务的增长，公证人员的工资收入与公证业务收费直接挂钩，甚至存在公证员没有基本工资，没有公证收费就意味着公证员没有分文收入的公证处，故而存在争夺案源的现象。一件公证案件，申请人只要询问三家甚至询问同一家公证处不同的公证员都会得到不同的收费标准、不同的办证要求答复。为了挣揽业务，保住证源不流失，采取拉关系、降低公证收费，有的甚至为了与活动举办者搞好关系，一切都为举办者考虑，一味的迁就举办者，顺从举办者，从而由“监督者”变为举办者的“摆设”。长期以来，甚至形成低价、低质、违法的恶性竞争局面。关于这个问题，公证员大概都有切肤之痛，然而面对这个问题更多的是无奈，任何一个公证处、公证员都无法与这种制度性的缺陷相对抗。这场恶性竞争，如何能让公证机构完成自己监督者的使命呢？如果办理公证要求严谨，举办方就会觉得麻烦，都愿意找“办事简单”的公证处，有的公证员最后就成了举办者的摆设，导致公证机构的监督职能大打折扣，最终也将影响到公证处的生存之本——公证的公信力。