“城中村”房屋租赁相关问题探讨

　　不进行身份登记，管理存在漏洞。“城中村”廉价的租金吸引着许多外来务工人员来此居住。由于人员复杂，很容易出现秩序混乱局面。2006年，郑州市公安局统计，在郑州市查获的治安、刑事案件中，85%发生在流动人口积聚区的“城中村”，85%为“城中村”居住流动人口作案，85%受害人是租房人员。②“城中村”的房屋，交足押金随时可以承租，由于不进行身份登记，管理存在漏洞，发生刑事案件后给警方破案带来困难。

　　环境差，一旦遭遇紧急情况，居民难以及时得到救助。“城中村”基础设施薄弱，排水、供水、供电都不到位，违章建筑集中，房屋装修不合要求，采光、通风不好，各种管线杂乱无章，垃圾成灾，街巷狭窄、拥挤，一旦发生紧急情况，救护、环卫、消防等车辆无法正常通行。此外，“城中村”房屋租赁还可能成为藏污纳垢的场所，很多黑诊所、黑作坊、传销、制假贩假窝点和卖淫嫖娼窝点都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租赁管理涉及公安、市政、工商、税务、房管等部门，亟需得到法律的规制。

　　“城中村”房屋租赁的法律规制

　　将“城中村”房屋租赁有效纳入法制轨道是政府各部门的共同任务，也是社会各界及租赁双方的共同愿望。对此，笔者认为应从以下几方面落实：

　　规范合同，明确权利义务关系。合同是当事人之间订立的契约，租赁双方的真实意思都应该体现在合同中。但双方的权益要想得到法律保护，合同所规定内容必须合法。现有规范合同关系的法律主要有《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》，这两部法已经足以确定合同权利义务内容，除此之外还有《中华人民共和国城市房地产管理法》和原建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》等。根据上述有关规定及结合实际情况，在明确权利义务关系时需要注意以下几点：一、鉴于村民的盲目性，拟定政府指导价。对于“城中村”房屋租赁价格，当地政府有关部门可以根据实际情况依不同地理位置拟定政府指导价，这样不仅可有效预防恶意竞争也有利于对承租方的保护。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有权证、未取得共有人同意的、权属有争议的、违法建筑的、不符合安全标准的等等，这些房屋出租会导致合同无效。三、房屋租赁应办理登记备案手续。当然，根据现有法律法规，未办理登记备案手续的一般不影响合同的效力，因为登记备案只起管理作用。四、合同解除而引起的违约责任，有约定的依约定，没有约定依法处理，充分体现私法自治原则。

　　采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“城中村”外来人口多、人员流动大，为堵塞漏洞，笔者建议采用“旅馆式”管理模式，将刑事案件消除在萌芽状态。“旅馆式”管理模式，简单来说，就是对“城中村”的出租屋实行旅馆化管理，核查客人身份，登记、上传信息，对客人提供周到服务。“旅馆式”管理模式是河南金水警方在全国的首创，他们把辖区的房屋出租与治安管理结合起来，创建了一套比较完备的房屋租赁管理体系，收到良好的社会效果。“旅馆式”管理还包括对出租人进行星级评定，根据出租人遵纪守法情况和履行治安责任情况，将出租屋分成不同等级并挂牌，星级高低直接影响出租房屋的入住率，这极大地调动了村民的积极性，有利于扩大租赁市场规模。

　　加强政府各部门合作，使房屋租赁有章可循。除公安部门外，市政、工商、税务、房管等政府各职能部门应相互协作，使房屋租赁有章可循。一、加强“城中村”基础设施建设，改善外在坏境。政府应筹资对“城中村”的外在坏境进行改造，改善人居坏境，提高城市综合竞争力。二、工商、税务部门应加强对出租屋的管理。房屋出租是商业行为，经营者应到工商管理部门登记并领取营业执照。同时，房屋出租获得租金，根据《税法》应当交纳税款。三、房产部门对出租屋的管理。我国法律规定，房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁经审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 
 
 
注释:
①肖欢欢：“房租‘三级跳’白领‘蜗居’城中村”，《广州日报》，2010年7月30日。
②木木：“房屋租赁市场隐患多多亟待规范”，《郑州晚报》，2006年12月14日。