浅析离婚时父母赠予房产的法律研究

　　（三）父母出首付款购房
　　1.婚前父母出首付款
　　在现实生活中，贷款买房的现象还是占大多数的。而在贷款买房中，以婚前父母出资首付的情况尤为突出。婚前一方的父母为其子女结婚部分出资购房，所出房款通常视为对其子女的赠与，这样也就与婚姻法解释三第十条重合了，即视为一方以个人财产支付首付款购房，若此时不动产登记于首付款支付方名下，而离婚时又无法协议处理的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
　　2.婚后父母出首付款
　　根据《婚姻法解释（二）》第二十二条之规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。这说明父母在子女婚后的首付款赠与行为一般认定为对夫妻双方的赠与，此部分出资应认定为夫妻共同所有。此时在离婚时就参照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定进行分割，即离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
　　（四）婚前购置房屋，婚前分手
　　此情形下，若以双方名义购买该房屋，且双方既在《房屋买卖合同》上签了字，又能够证明各自的出资份额的，则该套房屋视为双方共有财产，应按共有财产分割的规定来处理。
　　根据《物权法》第103条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，除非双方约定为共同共有，否则该房屋应视为按份共有，分割时依据《物权法》第104条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
　　若以单方名义购买该房屋的，那么购房合同上或房产证上签字或登记的人即为产权所有人，根据物权法的规定，其他人对此不得对此提出所有权的要求。但如果另一方有证据证明其也曾出资，应当属于借款的性质或者赠与的性质，对方也承认这种事实或有证据证明该事实的存在，持有房产一方应向另一方给予补偿。

　　二、婚姻法解释三的适用现状及不足

　　（一）婚姻法及司法解释
　　这一司法解释针对近年来婚姻纠纷案件中的热点问题做出了相对明确的规定，尤其是对婚姻关系中的赠与房问题的规定，不但弥补了婚姻法上的些许空白，也可以使父母出资购房的真实意图得到更为有据的判断，而且使法院在司法实践中更加有理有据、统一裁量，这对维护个人的合法权益、维护婚姻双方父母的权益、平衡家庭与社会的关系等诸多方面，效果都十分可观。
　　但是由于规则的改变，非房产所有权人获得的合理补偿会不会面临无法偿付的危险呢？首先，非房产所有权人利益的实现在新司法解释下变得不确定，因为此时非房产所有权人由原司法解释规定的共同共有人（即所有权人）转变为债权人，这就好比由主动变成了被动。因此从现实角度来说，非房产所有人获得合理补偿很可能会遇到执行难的问题，如债务人由于某些原因而丧失清偿债务的能力，使债权的实现造成了困难，债权人就不得不独自承担这样的风险，或是因为购房人为购买房屋已经欠下了巨额债务，并日后也需按月偿还贷款，此时离婚房屋所有权人一方也将很难筹集补偿金，如此一来，非房屋所有权人的利益就无从保障。
　　（二）民法及物权法
　　在赠与房产方面，婚姻法解释三的修改充分考虑到了赠与人的赠与目的和意愿，符合现实情况，也与物权法所确立的不动产登记主义相符合，是较为合理的。
　　在婚姻法和前两个司法解释适用的期间，法律着重维护的是社会的稳定，并且那时离婚率也不是很高，这样才在婚姻存续期间发生的财产问题以视为夫妻共有为主，这是之前对婚姻的一种认定与共识。但婚姻法解释三的出台多以物权主义为原则，以物权的登记主义原则改变了原有夫妻共同财产的界定规则。这一改变使司法实践的困难减小，并且有利于促进婚姻法与民法、物权法的一致性。
　　但是新解释的矛盾所在在于离婚适用上法多于情，双方当事人尤其是弱势者在房屋权属突然因法律变化而导致分割上的预期落空，社会舆论的导向因此可能会对司法的实践不利，胡乱上诉或者大量上访也会涌现，这就可能成为司法实践中的一大问题。