关于税收政策引导房地产市场消费的探讨

    （二）现行房地产税收政策存在问题
    1.结构不合理，税基交叉，存在重复征税现象。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，个别税种设置重叠，存在重复征税现象。一方面，土地增值税与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时缺乏科学性。营业税与土地增值税计税依据存在重叠，从而造成对房地产开发转让业务的重复征税，在一定程度上助长了土地的保有或投机行为。另一方面，房地产开发企业的契税和印花税税基交叉性带来了一定程度上的重复征税。此外，房地产出租法人负担的各类税收税基的交叉性，房地产租赁业务税收也存在重复征收的情况，不利于我国房地产租赁市场的发展。
    2.征税范围相对狭窄，调节功能弱化。
    税种繁多，收费复杂，租费杂乱，征税覆盖面窄，房地产税占全部税收收入比重偏低，使得房地产市场出现的严重投机炒作造成房价快速上涨、泡沫四起，进而使得房地产税类筹集财政收入的功能微弱，抑制了房地产税收作用的发挥。我国房地产评估制度不健全与评估秩序混乱，使得房地产各个交易环节的计税依据难以科学合理地确定，难以发挥调节社会贫富差距的作用，抑制房地产投机的作用十分微弱。
    3.消费流通环节税与保有环节税赋不协调。目前我国房地产税收政策主要集中在房产和地产的消费流通环节，而在房地产保有环节的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用。正是因为这种不平衡，导致了房地产流转环节的税费过于集中，增加新建房地产的开发成本，在一定程度上带动整个房地产市场价格的上扬，提高居民购房的门槛，影响房地产消费市场发展。另外，由于我国土地市场的特殊性，大量的土地使用权由企事业单位无偿取得，并近似无偿地持有，我国对房地产保有、特别是土地的保有税赋过低。这一现象不能很好地抑制市场对楼市的炒作投机行为，在一定程度上放任房地产、土地的投机炒作者坐等资产升值，而不必担忧资产保有期间的成本，造就我国目前大量闲置、空置房产。
    4.税收体系不完善，税收政策存在一刀切现象。我国并没有专门的房地产税收体系，而是体现在各个现有税种税收政策之中，这不利于行业税收政策的宏观调节。
    现有房地产税收政策措施，很少针对不同性质的房地产需求而给予区别对待，大部分是针对房地产行业的经营特点，规定统一的税收政策，在很大程度上抑制了我国住房市场的消费。
    利用税收政策引导房地产市场消费的政策建议
（一）利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为
    首先，对房地产保有环节征收高税收，降低房地产市场的投资和保值增值的功能。
    同时增强对房地产市场的闲置房以及空置房的税收调控。其次，对我国的第二套房产购买征收重税，开征资本收益税，抑制居民对房地产行业的投机行为。
    （二）对投资性房产需求和自住性房产需求区别征税
 ,    改革个人所得税征收管理模式，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税。加大对我国房地产保有环节的税收建设，进一步肃清当前税收政策中存在的税基交叉、重复征税等问题，平衡房产消费环境的税收负担。根据房地产实际占有权属时间长短征税，区别投资性和自住性房产交易的税收，保护合理的房地产需求，增加投资性房地产需求的交易成本。
    （三）对低收入购房者实施差别税收优惠政策
    在现有财政以及货币方面优惠政策基础上，税收政策应该区别不同收入水平的购买群体而实施差别的税收优惠政策，鼓励中低收入阶层购买自用住房，可以适当考虑给予中低收入阶层住房按揭贷款在征收个人所得税方面减免相关的利息支出。
    考虑与其他相关财产类以及所得税类相结合，对中低收入阶层的购房款给予一定年限的抵扣减免。综合考虑我国现有房地产税收政策的基础上，避免相关税收的重复征收，对中低收入阶层的购房行为给予一定程度的免征或者减征，刺激我国住房消费市场的健康发展。
    （四）开征统一规范的物业税
我国房地产市场另一个重大问题是存在税费相挤现象，通过开征立足于中国国情的物业税，可以有效解决这种税费相挤现象。通过征收物业税，将一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房地产保有环节分期收取，提高中低收入者的购房水平，有效降低消费流通环节的税费负担，增加房产保有环节的负担，增加楼市投机者房产持有成本，可以有效改变中国目前阶段楼市价格非理性上涨的现象，从而抑制楼市的投机行为。
    （五）通过结构性减税保证房地产市场税收收入
    有保有压针对房地产市场存在的税基交叉、重复征税等税收问题，按照减少流通环节税收、市场增加保有环节的税收原则，适当地对房地产市场实施结构性减税。根据我国房地产行业发展的需要，对不适应我国地产发展需求的税种给予一定的减免甚至取消，适当取消房地产市场的耕地使用税，减免契税等。增加保有环节税收，降低房地产市场由于结构性减税所带来的税收收入压力，使得房地产消费环节的税负更加合理化、科学化，从而合理引导我国房地产消费市场。
    参考文献：
1.樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究.税务研究，2004（9）
2.安体富，王海勇.重构我国房地产税制的基本思路.税务研究，2004（9）
3.国务院发展研究中心课题组.中国房地产税收政策研究，2004（12）