土地增值税改革的思考

    理论上我们可以认为:土地的供给是缺乏弹性的,在边际收益递减规律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减,事实上,由于级差地租的存在,这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥作用,而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快出现水涨船高的的势头。众所周知,对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基,土地的增值往往在漫长的持有过程中发生,土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中,各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税,而是对土地开发阶段的增值征税,也就是说对利润直接征税,这一过程基本是2~3年。而从理论上讲,正常房价涨幅下,土地增值可能微乎其微。而房价的涨跌最终取决于供求关系,与住宅开发成本没有必然联系。在目前总体需求大于供给的条件下,任何税收都会存在负税人,土地增值税清算对房价可能会有拉动作用,但也不能避免房地产商一定不转嫁给消费者。
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    目前土地增值税的一级税率为30%,如果开发商的利润大幅度减少,房地产开发投资可能也会受到较大影响,投资少供给就少,可能会进一步抬高房价。恰恰是由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本,反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。北京中原地产副总经理颜光茂以北京为例预测,由于目前北京地价水平已处于高位,而地价推高房价的趋势已经很明显,如果更严格地征收土地增值税,高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁,推高房价不可避免。
    宏观角度来看,土地增值税作为地税,是地方政府收入的有力补偿。征收土地增值税对于建立公共财政有利,以税收方式获得的财政收入将纳入预算内,而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转,导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛,甚至有学者认为会终结囤地暴利,但我们不能避免地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面,导致征收成本将上升。
    乐观的观点认为:新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。在这种规则下,开发商的税收筹划将无用武之地。而此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征,部分地区尚未开始预征,这与通知所强调的30%-60%的累进税率,不可同日而语。在土地大幅度升值、利润高企的情况下,土地增值税的清算,无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力,一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升,越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。在这种情况下,开发商也不敢贸然提高房屋售价,因为提价势必造成增值额的上升,它到一定程度会触发更高一级税率的适用。
    所以,土地增值税清算开幕并不会出现人们预期的那样出现鱼和熊掌兼得的局面,按照以往的房地产行业逻辑,由于土地增值税抬高了开发商的经营成本,因此他们会选择多报抵减成本项目减少征税额、扩大奢侈住房建筑比例获取超额利润回报等方式抵消新政策的不利影响。只要有需求,房地产商就没必要改变目前的赢利模式。土地增值税能带来土地市场的嬗变,能弥补地方政府的土地收入,能在某种程度上改变房地产的经营模式,却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。《通知》中规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”办公楼、商铺的出售率一直不如住宅,原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产,已经成为开发商的一种选择,并且有逐年增多的趋势。土地增值税清算,可能加剧这种趋势。土地增值税清算,可能促使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税,传统住宅项目投资的比例可能会有所减少。