浅析“倒按揭”养老和调控房价的功能

　　三、“倒按揭”实施的困难及建议。

　　我国在实施“倒按揭”贷款方面还存在很多障碍，主要障碍及对策如下。。

　　（一）70 年住房土地使用权的限制。

　　由于法律规定我国的城市住宅用地仅仅享有 70 年的土地使用权。因此，假设一个人 30 岁买房，等到 60 岁申请“倒按揭贷款”时，房屋仅剩下 40 年的土地使用权。

　　等到老人去世，银行、保险公司等金融机构获得该房屋的产权时，房屋的使用年限已所剩无几。因此，即便是中信银行推出的“信福年华”也仅仅规定了最多 10 年的贷款期限。虽然，《物权法》规定了住宅类土地使用权到期自动续期，但对自动续期是有偿还是无偿未作进一步说明。

　　因此，如果使“倒按揭”这一模式能够在全国广泛实施，立法部门应尽快制定详细明确的法律条文。

　　（二）传统观念的制约。

　　由于我国自古便有“但存方寸地，留与子孙耕”的传统，因此很多老人仍然不愿意采取“倒按揭”的方式获取养老金，而宁愿生活水平下降一些，也要将住房作为遗产留给子女。因此，除了法律和制度的完善以及民政局、房管局、金融保险机构的配合外，“养儿防老”的传统观念也需要逐渐转变，这就要求加大对“以房养老”模式的宣传力度，从而实现老人对“倒按揭”态度的转变。

　　（三）楼市的过度扭曲。

　　现在金融机构之所以对“倒按揭”采取一种不冷不热的态度，一个最重要的原因，就是如今楼市的过度扭曲。

　　由于金融机构对“倒按揭”贷款的发放，需要建立在对房地产市场价格中长期走势、老人的预期寿命等因素预测的基础上。因此为了防范风险，金融机构在发放“倒按揭”

　　贷款时，贷款总额占住房总价值的比重一般较低，比如中信银行的“信福年华”规定贷款总额最多不超过住房总价值的 60%。而较低的贷款总额，往往难以保证老年人晚年的生活质量，难以起到“以房养老”的目的。因此，必须坚持房地产调控的措施，为“倒按揭”的实施提供一个良好环境。随着“倒按揭”贷款对促进房地产存量市场发展作用的显现，“倒按揭”也将成为限购、限贷、保障型住房建设等调控措施的有益补充，从而推动房地产市场逐步走向成熟。