利率调整对房价影响的研究综述

　　第二类就是实证结果显示利率的调控效应不显著或影响非常有限。宋玉娟（2005）选取一年期名义贷款利率作为解释变量、国房景气指数为被解释变量，采用1998年3月至2004年11月的月度数据进行时间序列的单位根检验和Granger因果检验，回归结果表明，利率调整对房地产市场的影响有一个长的滞后期，并且房地产对利率的敏感度不高。王福来、郭峰（2007）通过采集1998-2007年间的季度数据，建立三变量VAR模型，并运用脉冲响应函数和方差分解方法，研究了货币供给量和实际利率变化冲击对实际房地产价格的动态影像。其研究表明：利率变化对实际房地产价格有负影响，但在长期其影响逐渐减弱并最终回归原点。高波、王先柱（2009）通过构建VAR模型，运用2000-2007年的相关数据，通过协整检验和脉冲响应函数分析中国房地产市场货币政策传导机制的有效性，发现提高房地产贷款利率，抑制了房地产开发企业从银行的直接融资，但是无法阻止开发商以个人名义办理按揭房贷等途径从银行获取更多资金。因此，在房地产贷款增加的情况下，上调贷款利率不能有效抑制房价的上涨。黄飞雪、王云（2010）采用2005年7月到2009年9月相关经济数据构建SVAR模型，从利率传导机制角度进行实证分析，发现利率机制对房价的影响较小，利率的提高所带房价的下降程度很小。王先柱、赵奉军（2010）在控制了房地产需求和供给影响的基础上，选取了我国1999-007年间35个大中型城市面板数据对利率、信贷影响房地产价格的效应进行了分析。结果发现房地产价格的的解释力主要来自于供需，利率对其解释力度不强。
　　三、当前研究的综合评价
　　（一） 已有研究中的共识
　　利率变化对房地产市场的影响，理论上都普通认为，利率是影响房地产价格的重要因素，无论是从供给、自住型消费和投资性需求方面来看，但其影响程度受到如通货膨胀预期、央行的货币供给量等宏观经济变量和国家相关政策制度的影响。利率是房地产开发公司的资金使用成本，当其预期投资的资本边际收益率低于利率时，就会严重抑制房地产市场的有效供给，从而从供给方面对房价产生影响；而从需求角度分析，无论是自住型需求还是投资型需求，利率的上升都会造成购买者的资金压力。因为房地产商品属于大宗商品，其价值高，又不具有可分割性和移动性，大多数消费者依赖其短时期的收入难以一次性全额买入，转而求助于银行按揭；而投资者为了提高其自有资本的收益率也会利用银行信用的杠杆作用。因而，利率的上升会刺激部分消费者退出房地产市场或推迟其购买计划，或减少其消费量。对于纯投资者而言，如果其预期的投资回报不能补偿利率上升对其收益的损失，那投资客会将其资金转而投向其他的投资品，如股票、期货等，这样，利率通过影响投资者的投资组合效应来影响房地产市场。
　　在实证方面，国外的研究成果基本上和其理论保持了一致；而国内的实证结果却显现出了高度的不一致。究其原因在于，我国利率属于央行管制，其市场化程度同西方发达国家相比还远不够，其次就是我国实行商品房市场化制度才10多年，而西方发达国家都有100多年的历史。特别是我国住房需求旺盛，10多年的时间是很难一下子满足如此刚性的需求。所以国内不少研究表明，我国不断上升的房价主要是由于住房市场的刚性需求造成的。
　　（二） 存在的不足
　　国内对利率波动同房价的影响研究经过了10多年的过程，取得了不错的成果，但也存在不足。
　　首先，国内的研究基本上是基于国外相关理论和经验结论来研究国内的现状，其出发点在于在研究前就已经承认了我国这样一个市场化程度还不完善的体制下，利率对房价具有主要的影响，而其研究的目的大多是用某几年的数据去检验其效应。而具体结合我国现实国情进行研究分析适用于我国房地产市场价格决定机制的理论和模型却基本上为零。
　　其次,由于我国房地产市场发展不完备，加上各种配套服务和数据统计也不到位，因而众多学者在选取变量时具有不一致性，其样本选择的周期也很不一致。有的用年度数据，有的用季度数据，有的用价格指数为被解释变量，有的用全国房地产价格均值为被解释变量，而在利率选择上选用一年存款利率、一年贷款利率、长期按揭利率等，加上有的学者研究的区域位置差异，这些种种因素势必会造成实证检验结果的不一致。
　　再次，在做实证分析时，国内众多学者没有考虑影响房地产市场价格的多种因素效应，很多学者就是拿房价或其代理指标同利率相关指标作简单二元回归，忽略了很多其他影响房价的因素。
　　最后，现有的文献大多都是从利率对房价的直接影响出发进行相关的研究和分析，而忽略了利率是否能够通过其他传导渠道影响房价，利率对不同地区、不同质的房产（在此笔者将不同质的房产分为普通住宅、别墅高档公寓、经济适用房、商业楼等）及不同的消费人群的影响是否具有显著区别。
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