房地产业宏观调控策略探究

　　(2)稳定人民币汇率政策 
　　我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。 
　　 
　　2、完善房地产市场的财政政策建议 
　　目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。 
　　 
　　3、完善房地产市场的土地政策建议 
　　(1)有效增加土地供应量 
　　土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。 
　　(2调整土地供给结构土地供应结构 
　　应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。 
　　 
　　参考文献： 
　　[1]陈柳钦，中国房地产发展的回顾展望[J]，广东经济，2009(06)：14-20. 
　　[2]刘艳，中国房地产宏观调控政策效果分析[J]，合作经济与科技，2009(12)：12—13. 
　　[3]魏胤亭，论经济发展方式的转变：突围与评判[J]，天津商業大学学报，2010(4).