树立健康的住房消费观念

来源:岁月联盟 作者:陶新桂 时间:2013-02-15

[摘 要]推动房价攀升的原因很多,既有需求的拉动,又有成本的推动,还有政策、体制及经济预期等因素的带动。本文从住房消费观念角度出发,首先阐述了我国目前的住房消费观念的误区;然后对形成这些住房消费观念的原因进行了探讨;最后提出在现阶段,我国应树立住房的梯度消费观念。
  [关键词]房价;住房消费观念;梯度消费

  目前推动房价攀升的原因是多方面的,既有需求的过剩,又有供给的不足;在需求方面,既有刚性需求的拉动,也有投资甚至投机的推波助澜;既有政策性因素,也有体制及经济预期等因素。以上这些因素都是大家耳熟能详的,但是还有一点——住房消费观念却很少被人提及。而这点恰恰又是非常重要的。房价上涨的原因从市场层面上可以很简单的概括为供不应求,但为什么会有这么多需求?人们的住房消费行为是由什么来驱动的?这就需要我们来探讨一下我国目前城镇居民的住房消费观念。
  1 我国目前的住房消费观念误区
  住房制度的改革以及住房信贷政策的放开让许多居民圆了住房梦。但由于居民消费心理的不成熟,目前存在着一步到位、超前消费、偏爱房产及买涨不买跌等不理性消费行为,而这些不理性行为所产生的需求则进一步拉动了房价的上升。
  1.1 过分看重“自有产权”的观念
  由于传统“富而置地”观念影响,居民将“有房住”和“拥有住宅”区分开,在租房住和买房住的选择中,90%的人会想办法购买住房产权。从情感上来说,在大部分中国人心里,“家”不仅是有地方住,还包含精神寄托。很多人觉得只有住在自己的房子里,心里才踏实。目前,在购买住房的刚性需求中有不小的比例是由于结婚、孩子读书等原因产生的。我国传统观念中婚姻一向是和房子紧密相连的,结婚要准备好的第一件事就是房子,有了房子,心才能安定。同时,由于我们目前的户籍制度和教育制度的安排,也让不少人为了孩子上学而买房。另外,从经济上来说,租房所要的租金也不少,到头来房子还不是自己的,尤其是在房价、房租不断上涨的趋势下,让人觉得租房在经济上不划算。
  1.2 一步到位的观念
  一步到位观念就是购房者希望通过一次性购买住房解决终生居住问题。一步到位的购买者认为:买房是人生中的一件大事,买套不满意的,住着也不舒服,不如咬咬牙买套好的,这样一方面可以提前享受,另外也少了许多搬家的麻烦。甚至有部分人,在子女还小甚至刚出生时就早早的为其购买住房。前些日子,搜房网推出了《2010年重庆春季购房消费调查问卷》,截至4月8日共有10899名网友参加了调查。调查数据显示,在接受调查的群体中首次置业者超过一半,达到了58.76%。超过40%的市民首选90平方米以上的大户型,其中选择150平方米以上的大户型也占了一定的比例,选择50平方米以下小户型的不足15%。由于网民大多是年轻人,从数据中可以看出,年轻人购房喜欢一步到位。
  1.3 超前消费的观念
  超前消费是指脱离自己收入水平和收入能力的盲目消费行为。“负翁”、“房奴”现象就是超前消费特有的产物。自从“中美两个老太太买房子的故事”广为流传后,我国居民 “量入为出”的观念开始转变,“超前消费”的步子迈得又大又快。购房者为购买一套属于自己产权的住房,不仅把自己的存款花了,把亲戚朋友的钱借了,而且还把自己的后半辈子抵押给了银行。2009年年末,上海城镇居民人均建筑面积已经超过34平方米,这与国民经济整体发展水平及居民收入水平相比,整个国民财富的累积水平在住房消费上已经超出了现在居民的富裕程度。消费者不仅在住房面积上追求宽敞,同时在居住环境、房屋装修方面也过于追求“舒适、高档、豪华”。住房消费观念由“居者有其屋”向“居者有佳屋”转变,导致住房消费出现了一种非理性化的超前消费倾向。
  1.4 用房产来保值增值的观念
  房产确实兼具 “消费品”和“投资品”的双重属性。目前股市不景气,投资渠道缺乏,没有开征物业税,城市化进程加快,在房价上涨及通货膨胀的预期下,不少人通过购买房产来实现自身财富的保值升值。尤其是在我国住房改革完全货币化以后,我国大部分城市的房价经历了几番疯狂的上涨,这种房价上涨带来的巨大“财富增值”诱惑着成千上万的老百姓为买房竞折腰。不少先富裕者,在手头盈余资金找不到更好的投资渠道时,纷纷将眼光转向了房产市场,出于对未来房价走高的预期,希望获得稳定的租金回报和升值回报,于是把大量资金投向房地产。温州炒房团、山西炒房团都是例证。《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》显示,深圳的投机性购房占到了58.42%。许多二次或多次置业者购房目的大多也是投资或投机。但是,我们必须的理性的看到,现阶段我国的房地产市场的发展并不健康,高房价里的泡沫有待挤出,并且我国目前很多商品房的使用寿命只有30多年。如果居民利用银行贷款来投资的话,房产并不是很好的投资品种,在贷款利率较高、物业服务费、住宅功能贬值、经济贬值的综合作用下,投资住宅房地产可能会血本无归。国内20世纪90年代末中国香港房地产市场、目前美国房地产市场都证明了这一点。
  2 我国目前住房消费观念形成的原因分析
  2.1 传统文化的影响
  中国人对住房具有一种特殊的情结。中国的传统文化以儒家文化为主,儒家文化又是以“家”为核心的文化,而维系“家”文化的物质载体则是住宅(有私有产权的房屋)。没有住宅就没有“家”,“家”是人们的安身立命之所,因此,人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅,年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子,这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。有土斯有财,就是这种文化的口头表达方式。以前人们说一个人一无所有就是:“上无片瓦下无插针之地”,可见住房在人们心目中的地位。
  2.2 住房需求在过度压抑后的释放
  计划经济时代,在“先生产、后生活”的指导思想下,单位和政府建房很少,以至于城镇人均居住面积从新中国成立初期的4.5平方米降至1978年的3.6平方米,出现了许多住房困难户。住房消费商品化市场化后,人们可以自己掏钱选购所需住房,对大面积住宅的渴求瞬间可以变成现实,于是长期被压抑的住房需求得到猛烈释放。
  2.3 财富增值的诱惑
  近年来,房价节节攀升,房价上涨所展示的巨大升值空间诱惑着人们争相购买房产。国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》披露:2001年全国城市住宅价格均价为2017元/平方米,2009年为4474元/平方米。从这个比较保守的数据上我们可以看到这几年间房价已翻了一翻。从我自身买房的经历来看,房产的增值空间更是巨大,2006年年初,笔者在上海浦东内环边上买的一处房产是9600元/平方米,目前,该小区的房价已涨至30000元/平方米。房价的快速上涨让人不得不望房兴叹:存款的速度远远赶不上房价上涨的速度,越是等待,越是买不起房子。房产所展示的巨大升值空间不仅让有刚性需求但购买力欠缺的人们千方百计想办法凑首付,争取早日当上“房奴”以免为下一波的房价上涨埋单,而且更加强烈诱惑着那些手头有闲钱又没有更好投资渠道的人们竞相购买房产以期获得财富的保值增值。
  2.4 超前消费的过度宣传
  在房改初期,为了改变中国人“量入为出”的消费观念,鼓励居民用信贷购房,一个关于中美两个老太太购房的故事流传甚广。故事的大意是:一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太说:“我攒了30年的钱,晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说:“我住了30年的大房子,临终前终于还清了全部贷款。”后面的问题就是:你觉得两个老太太哪个更幸福一些。此后的十几年,这个故事被房地产商和银行顶礼膜拜,改变了一代中国人(尤其是年轻人)的住房消费观念。很多人利用贷款住上了自有产权的房子,中国的房地产信贷市场也因此蓬勃发展起来。这个故事用人人皆向往的“幸福”来倡导超前消费,但却没有提及超前消费的前提及后果。要享受“超前消费”带来的幸福是需要有条件的,其前提就是你有能力并有意愿还完贷款。在我国社会保障制度不完善、保障程度较低的今天,面临着随处可见的失业、疾病等意外,又有多少人能保证自己有能力还完二三十年的贷款呢!另外,如果房价不是一直上涨,而是暴跌的话,又有多少人有意愿去还贷款呢!美国的次贷危机已经给了我们这方面的警示。

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