重庆保障房模式研究

摘要：文章通过对于在全国中西部城市具有示范意义的保障房模式（重庆模式）研究和总结，得出一些有益的经验，为中国其他省市地区保障房问题提供一些有益的启示。
　　关键词：保障房；重庆模式；大面积供给；低价供给；地票制度
　　
　　一、引言
　　重庆地处中西部，与安徽的经济发展有很多相似的条件，因此以此为契机，对于其保障房模式进行了研究，力求对怀宁县的保障房制度有借鉴意义。
　　重庆市的保障房供给模式已经跳出了单纯的“建房-供房”模式，而是一项系统浩大的民生工程，其结合了自身身处中西部、土地广阔、城市化未完全完成以及房价相比于一线城市仍有很大上升空间的特殊性对于保障房的各项工作进行了“重庆化”的创新。重庆市按照“市场归市场，保障归保障”的双轨制原则，提出了“低端有保障，中端有市场，高端有保障”的思路，将以廉租房和经济适用房10%，公共租赁房20%，商品房70%的“1︰2︰7”的供给格局规划未来住房比例（见图1）。
　　其计划的特色在公共租赁房的建设供给中体现最为突出，表1以公共租赁房为研究重点阐明其保障房政策的特点和可借鉴之处。
　　在这个计划中，重庆市未来十年将建设4000万平方米的公共租赁房，在不考虑人均住房面积变化和每户家庭人口数变化的条件下，如果按照2009年重庆城市居民人均房屋建筑面积为27.41平方米来计算就可以解决约1459321.42人或者约为498061.92家庭的住房问题。2010-2012年三年内完成2000万平方米的建设任务，即约可解决729660.71人次或249030.96家庭的住宅问题。
　　二、制度分析
　　（一）申请条件
　　对于保障房的供给条件，重庆市采取的是“宽进严出”的模式，具体分析以下方面。
　　1、申请公共租赁住房的收入限制：单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布（见表2）。
　　根据重庆市2009年的统计数据，这就意味着占城镇人口80%的中等偏上以下收入人群均有符合收入限制的资格，可以申请公共租赁房，也就意味着依据2009年城镇常住人口1474.92万人来计算，在不考虑人口增长的前提下，约有11799360千万人口符合申请的收入要求。这一点体现了其“宽进”的思想。
　　2、申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职业院校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人等住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。
　　对于重庆市内居民，其对于公租房的申请仅限于住房面积小于13平方米的家庭改善居住环境，而这一点远低于当地的人均房屋建筑面积，因此，此项政策旨在惠及更广大的城市贫困者，从而改进了非传统以户籍为划分的做法，而是对于外来务工人员、毕业学生以及城市低收入者一视同仁，并对于特殊人群予以特殊照顾，更大程度上保障了城市发展的动力，也在一定程度上防止投资以及投机资金的进入。
　　（二）租金
　　本文以中等偏下户以下的居民消费支出为例，来研究其保障房定价的合理性（见表3）。
　　根据历年统计资料，知其历年居住支出在其收入中所占比重较稳定，故可用柯布·道格拉斯型效用函数，对于其效用进行模拟，近似用2009年数据进行模拟，可得函数形式为：
　　其中，i=1，2，3，4；1：最低收入户；2：困难户；3：低收入户；4：中等偏下户。易知α1＝0.101，α2＝0.105，α3＝0.08，α4＝0.78，β1＝1-αi
　　公租房的租金主要由贷款利息、房屋维修管理费用两个部分组成，重庆市计划与同地段、同品质的商品房的出租价格比，公租房的租金在前者的60%以内。
　　根据物价部门、公租房管理局的调研，重庆公租房房租目前定价为最高11元/平方米，最低的9元/平方米。如果按10元/平方米的价格乘以人均27.41平米的住房面积则可知月支出约为274.1元左右，低于社会平均住房消费但高于中等偏下户以下消费群体的住房消费，但考虑到由于重庆地处中西部且其人均拥有住房率已很高，因此住房支出占家庭收入比重明显偏低，其人均值的参考价值不高。而所占人口5%的困难户也可凭转移性收入（约2631.58元）按9元/平方米的租金享受24.37平米人均的住宅面积。