浅谈住宅资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨

    退休养老期的住房，固然是非常重要，但对老年人而言，住房只是生活居住的场所，产权是否完全拥有已非重要。大家更看重的是如何发挥住房的使用价值，关心的是如何能够在一个较好的生活环境中度过最后的幸福时光，对产权的拥有与否等并无太多的其它考虑，也非特别看重。中青年人需要积蓄货币，压抑消费，为购买住房，取得房屋的所有权。而到了晚年期，又将这一产权予以出售转让，取得更为需要的现金流入。老人如能够通过“以房养老”的形式，将其拥有住宅资产的这种“虚幻的产权”通过套现变现，转换为一笔更为现实有用的稳定可靠的现金长期流入，自然是大家求之不得的大好事。
    对“不动产富人，现金穷人”的老年人而言，重点是要解决养老的资金来源渠道，其欠缺的是日常可以用于养老的货币钱财。住宅对其来说也是必要的，但当像通常可以看到的大多数的状况那样，老人的预期生存寿命只有10年8年了，而住宅的可用年限尚有20 , 30年之久。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限，尽管也是一大笔财富，但对该老人来说，其实际效用则几乎等于零。故此，老人的这种对拥有住宅的权利变更以变现和套现，是完全符合自己的利益需要的。而作为这笔产权交易对方的特定机构而言，情况则可能是相反。让出目前阶段自己对货币资产的所有权，来换得将在日后某一阶段对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，这种投资的预期收益也将会是很高:整个社会正可从这种交易中实现资源的合理化配置，从而使得社会总体效用大为增加。
    金融资产与住宅资产的形式转换中，因其价值大，期限长，价值波动等，而颇费周折。人们购买数十万元乃至上百万元的住宅，或将该住宅重新予以出售等，绝非像购买食品、玩具等那样的轻而易举又随心所欲。但附加于此种交易转让行为之上的一切外来事项，如税费缴纳、信息寻找、方案选择、产权变更登记等内容，绝不应将其变得过于复杂，成本费用过于加大，使得大量的交易费用穿插其间，加大这一交易难度和成本，影响社会和个人对拥有资源的优化配置。

    住宅价值得以最大程度的发挥，需要将住宅这种不动产通过一定的机制创新，得以实现价值的流动。只有不断地处于流动过程中，住宅实物资产与货币金融资产的相互间转换，才能顺利、低成本的进行。在这种相互间的转换过程中，即住宅的购售、租赁等的行为中，体现了最大的资源合理配置的机制与创新，从而满足不同层次、不同要求、不同年龄特点、状况的人员，对住宅和货币的不同需求的满足。
　　三、住宅资产流动需要具备的环境
    住宅资产价值的流动及其表现形态的转换，以更好地实现据以养老的目标，需要拥有何种经济社会环境、金融机制及运作工具呢?这是需要予以深人探讨的。
    它包括的内容有:(1)房地产交易市场的是否完善;(2)房地产交易的工具创新，能否使其满足交易行为发生的种种需要;(3)交易的政策、法律环境是否足够，是否能够得到最大的政策、法律的支持以鼓励这种交易行为的实现，降低交易成本:(4)是否有适合交易的金融工具和产品，在尚不具备这一条件时，能否组织对相关金融工具及产品的创新并顺利推广运用;(5)大众、金融保险部门、房地产部门以及政府对此事项的参与态度是否积极，意识观念是否已经达到较高的程度，能够也愿意为此承担相应的风险和责任，同时取得相当的利益。住房资产证券化的形式是可以加以考虑的，以实现房产价值的真正流动，并大大降低流动中的成本。
    住房因其异质性，没有两幢房屋是完全相同的，最少也有坐落地段、朝向、楼层的差异。它不像一般的股票、债券那样，同一种股票、债券资产具有高度的同一体。所以，交易成本通常都是表现得很高，如住房信息资料的搜集、实物的踏勘、交涉、谈判、签约、违约处理等。所以，住房资产与货币资产的形式转换中，也需要借鉴货币资产与短期证券投资转换中的经验。这一转换的好处是极其明确。可表现为:(1)有完善的交易平台供随时的转让交易;(2)价格发现功能俱备，通过集合竞价的方式寻找价格;(3)交易成本较低，一定的税费外再无其他。今日住房与货币的交易转让中，问题已经有较多的出现，目前尚无规范的，可供大规模交易的市场，众多的交易场所因相互间信息的不完全、不对称，而使得交易成本大量发生，价格发现功能无法体现。
    房地产交易的目的有三:(1)将住房作为一种居住品，通过购买或租赁，取得所需要的住房(不论是新开发住房还是二手旧房)，这是表现内容最多的;(2)将住房作为一种经营投资品，借经营开发房地产或购进并再出售房地产，以谋取经济和物质上的收益;(3)将住房作为一种养老保障，通过住房的出售、出租等，实现其价值流动化，达到养老保障的目的。目前我国的房地产交易市场，雏形已基本形成，但还不很完备，交易的内容也仅限于住宅开发与销售行为。近几年来二手房交易、住房银行也形成一定规模。但人们参与这一交易，主要是为着取得住房或借此实现投资收益。围绕住房作为一种养老保障手段，为达此目标而发生住房交易、租售的行为，还尚未发生。这需要扩大房地产交易市场的规模，增加新的业务品种的开发。
    房地产交易市场的完善，需要有相关信息的很好提供与具备。但目前的交易行为中，尤其是旧房出售出租中的信息不完全、不对称行为，还表现有很多。以次充好、缺斤少两等欺诈现象也是比比皆是。房地产交易实现不动产价值的流动化，除了实物的产权、使用权的流动外，还有重要的价值上的流动，如变现套现、融资投资等种种事项。
    为实现房产养老的目标，房地产交易市场必须大力发展，为此应当提供众多的服务窗口和交易平台，通过这种低成本的有效交易转让机制，将为住房养老模式的实现给予强有力的保证;还可以借此发现价值(通过众多的交易行为及其间的集合定价模式，寻找到大多数人较为认同的价格作为其交易价格);还可借此减弱房地产投资的风险，加速住房这种不动产的价值流动化。将来大家购买住宅，可能购买的是其完全永久性的产权，或只是其永久性的使用权(长期租人)，或是其一定时期的使用权(如旅馆、酒店式的招租服务、分时制产权等)。将众多的闲置房屋通过一定形式的运作，产权、使用权的转换，即可实现交易双方的共赢互动机制。