浅议房地产市场因素与住房倒按揭的交互影响

3.住房产权
　　目前我国城镇中离退休的老年人基本上是通过福利分房获得住房，经过住房制度改革后取得了住房的产权，因此也产生了1些住房产权的遗留问题。例如，1些单位职工虽已购房但不能真正拥有住房产权，1些职工在购买单位住房时，仅购买了70%的产权，并且1直未购买剩余30%的产权，这样的住房就不能进入市场交易；甚至有少量职工住宅只有居住权，没能购买房屋的产权。住房制度改革遗留的产权问题使部分老年人不能拥有住房产权，从而直接影响到老年人对“倒按揭贷款”的需求。
　　4.房屋价值评估
　　房屋价值评估是“倒按揭贷款”运作中的重要1环，决定着贷款的发放金额。由于我国房地产市场仍不成熟，房地产价格波动明显，加之“倒按揭”1般要10多年甚至2310年，使得“倒按揭”模式中的房屋价值评估工作10分复杂和困难。房屋价值决定于房地产价格，而房地产价格又受到房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素的影响。我国正在改革开放的快速发展时期，所以这些因素均处于不同程度的变化中，会直接或间接地导致房地产价格的变化，使得人们对房屋价值的预期发生变化，从而使房屋价值评估更难把握。
　　5.房地产政策
　　我国的房地产政策体系还不完善，1些相关政策的空白或不明确将制约“倒按揭贷款”业务的开展。比如我国目前住宅的土地使用权最长只有70年，老年人拥有的住房1般已有若干年的使用期，如果再向银行申请20年的“倒按揭贷款”，等到20年后银行拥有房屋的产权后，土地使用权的剩余时间往往已经不多了，若国家没有明确的土地使用权续延政策，银行会面临很大的风险。
　　在以上影响因素中，自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行和可行性提供了坚实的物质条件和市场需求支持。
　　3、“住房倒按揭”对房地产市场的影响
　　1.形成房地产2级市场大的机构供应商，稳定市场价格。
　　“住房倒按揭”将使相当多的住房逐步掌握在住房倒按揭机构手中，他们获得房屋处置权后，将通过租赁市场或2手房买卖交易再次投入房地产市场，只要住房倒按揭在1个城市或区域发展到1定规模都能形成这个区域最大的2手房供应机构，改变目前2级市场散兵游俑占主的2级市场参与者结构，在1定的政策配合下，对2级市场形成强影响力，对政府稳定房地产市场大有益处。
　　近年来，在各方面因素的带动下，房地产价格出现快速上涨、逐年攀升的态势。2004年全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨了14.4%和15.2%,是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现。为了调整住房需求结构，中国人民银行调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。但是，在紧缩开发信贷和土地结构调整的双重作用下，目前市场普遍预期供应将缩减，供需矛盾将更加突出。在这背景下，若及时推出住房反向抵押贷款，可以有效地缓解目前我国房地产市场供需矛盾，减少由于信息不对称、由散户相互博弈而形成较易失衡的非理性局面，有效地抑制房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展，从而起到调整住房结构失衡、平抑房价的作用。
　　2.“住房倒按揭”衍生品牌地产的需求和开发
　　“住房倒按揭”可以促使现在的购房者更加注重楼盘的品质和潜在价值，因为现在买房的年轻人，2、310年后才可能会退休，如何让房子在几10年里最大化地保值增值非常重要。1个相对可行的办法，就是尽量买品牌开发商的房子，因为品牌开发商的楼盘质量过硬，技术含量较高，配套成熟，后期的服务好，将来作“倒按揭”的时候，会因为房子质量和社区较好而得到更多的钱来养老，来保障高品质的生活，这样通过促进消费者的更理性选择实现房地产商的市场选择和淘汰，促进开发商建立更好的房子，形成更良好的品牌。
　　3.促进住房消费
　　通过住房“到按揭”可以使住房拥有了养老功能，可以让年轻人将部分为未来养老而预先保留的储备金拿出来投资在住房上，提前消费，既能增强年轻的提前购买住房的经济能力，有能增加年轻人的购房意愿，从而增加住房需求，促进房产消费，推动房地产市场的发展。
　　
　　参考文献
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　　[3]国家统计局编:中国统计年鉴（2006）[M].北京:中国统计出版社，2006，138
　　[4]国家统计局编，中国统计年鉴（2005）[M].北京:中国统计出版社，2005，151
　　[5]湖南省统计局:平稳发展的湘西州房地产业.引自湖南统计信息网