中等收入人群住房供应体系与“限价房”政策探索
2007年8月初，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着我国从过度重视住宅产品商品化与房地产业市场化的选择，重归市场与保障并重的双重格局；意图通过市场解决高收入人群住房问题，通过政府的廉租房、适用房解决低收入人群住房问题。然而，在房价居高情况下，我国中等收入人群的住房问题也不容忽视。显然，高收入人群可自行解决住房问题；低收入者亦有制度层面的廉租房和经济适用房的住房保障：而中间群体则不得不被挤入商品住宅市场。中等收入人群住房困难，我国学术界以经济适用房制度解决的研究成果，由于制度重新定位，其研究价值大多失去其赖以成立的前提条件。
那么，面对不断上涨的房价，政府应如何调控，平衡产品供需结构，实现中等收入人群“居者有其屋”呢?对于保障性住房供给体系，其产品有着控制开发商利润、控制套型面积、限制销售对象、拥有有限产权等特征：与保障性住宅相似但又有着显著区别，目前各大中城市积极实践的“限价房”政策作为一项制度创新，其产品对应的消费人群为哪一收入群体，比例应有多大，如何界定其社会属性?这些问题吸引着越来越多的关注。我国在逐步完善低收入人群住房保障体制的同时，也需要关注中等收入群体的住房问题，加强实践过程中创新性制度的研究与构建。为系统研究中等收入群体的住房供应体系或“限价房”政策体系，这里将在理论研究与实践研究的基础上，以“限价房”政策为核心，对这一群体住房供应的制度安排作初步的理沦探索。
一、我国中等收入人群的住宅供应体系的沿革
20世纪80年代初，我国启动了住房短缺背景下的城市住房改革，其一方面要推动住房商品化和住房市场的形成，另一方面还必须对社会稳定作出贡献，即低收入家庭的经济状况不应受到负面影响而应得到改善。住房市场分层供应体系制度层面初步形成于国务院1994年颁发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，该文件明确规定“建立以中低收入家庭、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，训步在制度层面将中等收入与低收入人群的住宅供应体系定位为经济适用住房，1994年年末建设部等部委进一步细化城镇经济适用住房建设管理办法。1998年，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，全面铺开了我国住房市场化改革，中等收入者与低收入者共享的住房保障体系在制度层面上升到市场住房供给体系的主体部分。1999～2004年间。政府针对市场管理存在的问题，对公有住房与经济适用住房的上市销售进行了必要的调整和规范，细化明确经济适用住房的优惠政策、开发建设、定价规则和交易售后管理等：然而，2003～2006年，我国住宅市场上，一方面许多高收入者成为政策性住房的受惠者，另一方面政策性住房的开发建设却呈现逐年萎缩的势态，市场机制并没有将这一供应体系变成中低收入群体的实惠。2006年，九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“国六条”），明确规定高收入者住房供应体系的市场份额，即土地供应至多占当年供应总量的30%。2007年，国务院颁布的《关于解决城市低收人家庭住房困难的若干建议》明确了住房供给制度重归市场与保障并重，“城市廉租房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”，确定了低收入人群住房供应体系。据国家统计局居民收入分层份额与各城市实际住宅土地供应规划，市场供应比例大体在20%左右。
以上我国20多年住房政策的变化沿革，在制度层面反映了中央政府在高收入与低收人群体住房供应体系的不断校正与重新定位，但也凸现了中等收入群体住房供应体系在制度层面的真空化，尽管实际操作中，中央着重强化中低价位、中小套型普通商品住房的供应。据此也不难测算，剔除保障性住房供应比例，近50%住宅用地则以限价地块方式供应。
二、“限价房”与中等收入人群住房供给体系
“限价房”的提出源于2006年的“国六条”，是指在“限房价”与“限套型”的基础上竞房价、竞地价，实质是针对住宅市场失灵，政府对住宅产品价格与结构的管制：而当前中等收入群体住房困难的现状，政府也必需加强住宅产品价格与结构管制，构建以“限价房”体系解决中等收入群体的住房困难问题。
（一）构建“限价房”供应体系的理论基础
房地产垄断特性是构建“限价房”供应体系的内在逻辑与理论基础。尽管政府对土地批租实行管制，但开发商获得土地之后就处于垄断地位：其垄断地位表现为对应市场的规模性、集中度以及产品差异性上。首先住宅产业是一个规模经济性与资金密集型产业：其规划设计、销售等各个环节的费用都将随着规模的扩大而得以充分地摊销，我国房地产开发鼎盛时代的到来也在很大程度上说明了这个问题。而集中度，对于城市而言，某一区位土地供给量的有限性与周边沉淀的社会资本（如、学校等）的差异性决定了特定住房供给的有限性：因此基于产品替代和地域替代两者考虑，人们在面临居住区位选择时，并没有太多的自由。对于产品差异性，很大程度上源于土地区位的固定性及区位的差别性。因此，与一般垄断产品仅有数量维度的垄断相比，住宅的垄断性则来源于土地供给的稀缺性和空间的固定性两个维度。
（二）构建“限价房”供应体系的现实基础
我国国情是构建“限价房”供应体系的外在压力与现实基础。目前，我国正处于人均GDP1000美元到3000美元的阶段，城市化进程加速，预期2020年城镇化率达55%～60%，每年约有1300万新增城镇人口（包括自然增长、机械增长和城市扩张）需要解决住房问题：同时，城镇居民居住环境得以改善，人均居住面积将达30平方米。而我国耕地总量1.218亿公顷，不到世界的10%，人口却占全球的21%，人均耕地面积仅0.093公顷，粮食安全必然要求我国实行严格的土地管理政策，至少到2020年我国耕地总量不可突破1.2亿公顷的警戒线：因而今后的发展，我国每年用于城市发展用地在6.67万公顷左右，其中居住用地可建造住宅不超过3亿平方米（建设部政策研究中心），如按户均120平方米，大约可建250万套住宅，仅能解决约800万人口的住房问题：按户均90平方米，能建成约330万套住宅，即可增加约80万套住宅，起码可多解决200万人口的住房。在此住房需求总量大，供求关系紧张，并为我国今后相当长一段时期内房地产市场始终面临的矛盾，对住宅产品进行结构管制，是我国土地资源稀缺的国情所决定。也正由于在相当长的时间内土地供应偏紧，住宅供需失衡局面不可能改变，如果任凭房地产市场自由化，即使房地产商没有垄断土地使用权，住宅价格坚挺局面也必然出现。
（三）构建“限价房”供应体系的实践基础
兼顾各方利益是构建“限价房”供应体系的实践基础。2006年“国六条”提出限价房政策，2007年国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议》再次重申，表明我国已基本确定了“限价房”供应的基本方略，为“限价房”供应体系的实践提供了最基本的前提条件。
对地方政府而言，“竞地价”作为“限价房”供应体系的核心政策，有利于调动地方政府参与的积极性。由于政策性住宅用地由政府无偿划拨，“土地财政”必然使得地方政府积极性不高，土地与资金来源缺乏保障：而限价地块是在附加条件的基础上实行公开挂牌出让，不仅避免人为制造土地市场的“双轨制”，而且政府依然能够收取一定的土地出让金，作为地方财政，因此政府推行这一政策会比经济适用房更有动力。其次，“限价房”的价格管制有利于降低政府价格管制难度。政策性住房价格管制是以核价方式实现：但由于成本构成复杂与核价难度高，反而使得开发商获得了高额利润，政府给中低收入者的购房优惠并没有传递到位。而限价房改变操作方式，以房价限制为基础进行土地“招、拍、挂”，最大限度压缩开发商暴利，既实现了土地收益的最大化，又使政府管制房价成为可能，购房者享受的实惠得以落实。再次，住宅管制作为一项民心工程，在老百姓获得实惠的同时，必然提高政府在老百姓心目中的地位，如若纳入中央政府的考核指标，“限价房”供应体系的形成将完全成为可能。就开发商而言，“限价房”政策很大程度上维持了开发商集团一定的利润空间，是在遵循不损害互生共赢的市场基本框架下，政府对房地产商的价格管制。房价与结构管制作为政策核心的难点，“限价房”政策首先考虑到的就是开发商利润，是在保证其8%～10%的正常合理利润空间为前提条件，其实质是对垄断行业的利润管制，保障房地产行业长久平稳运行。另一方面，住宅产品长时期供小于求，“限价房”产品必然成为市场宠儿：市场风险较小，比较丰厚的固定利润率是限价房产品特有优势。
三、我国“限价房”政策的实践
我国“限价房”政策实践始于宁波、青岛首创的“以房价定地价”的调控思路，2006年“国六条”调控政策的出台，在全国各大中城市掀起“限价房”实践的高潮。
（一）“限价房”定义
目前，对“限价房”没有一个统一的定义，从广义角度来讲，经济适用住房与廉租房都实行政府指导定价。属限价住宅同一范畴。但其正式提出根源于“国六条”。是一个原则性调控政策，其指出，“土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称之为“限价商品房”（简称“限价房”），其政策核心可以概括为“双限双竞”。
（二）“限价房”政策实践的述评
根据以上相关概念整理可知，“限”与“竞”是“限价房”政策核心问题的两个方面，而“限什么”，“如何限”，“竞什么”，“如何竞”，“限”“竞”的关系以及与“限”“竞”相关的配套政策等都是实践探索过程中需重点解决的问题。
1.“限”政策实践
“限”为“限价房”政策核心之一，是在全国房价大幅上升，普通商品房供给结构性矛盾日益突出，体系面临巨大风险的背景下重点提出的“限”。其中，为解决住宅供给结构性矛盾而提出“限套型”，为解决房价增幅过高而提出“限房价”等：实施“限价房”政策的城市基本包含这两层含义。但“如何限”，却有着不同的理解。
“限套型”。从政策层面上讲，主要是指“套型建筑面积在90平方米以下”，保证市场中小套型、中低价位住房的供应，解决结构性矛盾。在“如何限”中，北京等较多城市主张“所建住房套型全部在90平方米以下”：广州“双竞双限”模式主张“所建住房套型面积平均在90平方米以下”，其“三限双竞”模式却主张“所建住房套型面积在90平方米以下占90%”，但福州的实践根本不主张限制套型面积。显然，各城市“限套型”政策实践从多种角度诠释了“如何限”，而不限套型面积显然违背国家调控意图和我国国情，而从国情与中低收入居民多样化的居住需求，“所建住房套型面积平均在90平方米以下”有着更好的实践价值与前景。
“限房价”，主要针对房价高涨，房地产商垄断利润过高，解决房价高企所带来的金融风险过高而实施的价格管制。“如何限”，宁波、青岛、北京、福州等为降低房价，主张在限价地块的周边地带，或同类地段房价的基础上，房价下降10%～20%之间不等。一些城市为限制房地产商高利润，主张“限价房”房价应控制房地产商只能获取产业8%～10%正常平均利润。郑州则对前两者加以综合考虑，主张按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80%”和“开发技术、管理成本加8%～10%的利润”两种测算方法，分别出两个价格，然后按照加权（权重待定）平均法计算。得出限价商品房的价格。广州对房价的管制进行了全新的探索。其“三限双竞”操作模式主张，依据同地段滞后两年的价格为基础下降一定百分比确定限价地块房价的最高限制：而“双竞双限”操作模式主张“从竞买人报出的房价中、剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格”。根据以上分析可以看出，“限房价”政策实践从四个角度诠释了“如何限”的方式，正常利润、同地段房价、同期房价等成为制定最高限价的关键要素：同时，除广州“双竞双限”模式外，最高限价成为大多城市限价住宅的定价规则。
2.“竞”政策实践 “竞”是“限价房”商品属性的内在规定，是在经济规律的约束下，使得不同区位，稀缺程度相异的土地价值尽可能得以实现，尽可能压缩房地产商的高利润空间，实现房地产业的良性发展。其中，为实现土地的市场价值提出“竞地价”，而为压缩房地产商高利润提出“竞房价”等。在如何“竞地价”“竞房价”，各城市实践阐述了不同的视角。
“竞地价”，从“国六条”政策层面上讲，是实现土地市场化运作的方式，一定程度维护地方政府在土地市场上的既得利益。实践操作中，主要体现为是否尽可能以及怎样维护政府在土地使用权转让环节的利益。一种是尽可能体现政府利益（如广州），在限房价的基础上以“招、拍、挂”的方式出让土地，价高者得：另一种是一定程度体现政府利益（如北京），在限房价的基础上竞地价，但中标并非价高者，更多兼顾了开发企业的资质条件、销售方案等；但成都在实践中，则以协议出让方式确定地价。而在“竞房价”中，许多城市“限价房”政策中较少体现，广州实践对此作了一定解答，其“竞”表现为两种方式：一是“双竞双限”模式中，房价最高限价的形成方式是以房地产商竞房价为基础：另一种是“三限双竞”模式中，在最高限价基础上，向上竞地价向下竞房价，以向下竞房价体现政府对居民住房社会公平的一种全新的理解，也是尽可能压低房地产商利润。
作为调控政策，“竞地价”、“竞房价”是“限价房”政策中的另一政策核心，是限价商品房从商品房角度的理解，也是权衡“限价房”的市场属性与住房半公共产品性质的关键点，是各城市对效率与公平不同解读的又一体现。
从各城市“限价房”的政策核心来看，“竞”“限”先后顺序的变化，“竞”“限”程度的差异导致了政策规则很大程度的变化。
各城市在实践中基本没有意识到“竞”“限”先后顺序的差异，广州市成为这一关系探索的先行者。一般，大部分城市主张先“限”再“竞”，通过限房价、限套型，限销售对象来调控房价过高、结构失衡的现状、政府更多注重“限价房”一定程度的保障性质。而广州的“两限一竞”模式中，在限销售对象的基础上，通过开发商先竞房价，再以此限房价；其“双竞双限”模式中，首先通过开发商竞房价，再限房价，并在限套型的基础上竞地价；因此，在各种限价房政策的操作模式中，更多展现了广州市政府与开发商博弈的结局，更偏重于体现“限价房”的市场竞争规则，体现“限价房”更多的商品属性。至于“竞”、“限”的程度，基本体现在“限”政策。“限”的程度越强，保障性越强；“限”首先限房价，是否限套型、限销售对象、限建设标准等，各地程度不一，“竞”的程度越强，市场属性更浓；在成都，实践主张不竞，其土地以协议方式出让：大多城市主张竞，但仅仅只“竞地价”：而广州“双竞双限”、“三限双竞”主张不仅竞地价，也要竞房价，其中向下竞房价的全新思维显示了广州市政府探索“限价房”政策路线的别具匠心。
4.配套政策实践
“限价房”政策能否顺利实施。达到调控的目标，不仅在于政策如何体现“限”与“竞”，更在于相关配套制度的建设，防止实施过程中政策的扭曲或难以产生实效。与政策本身相比较，配套制度更复杂，涉及许多方面如区位选择、市场供应总量比例、建设标准（包括容积率，公共配套设施、开发周期、建筑质量标准）、销售对象、销售过程、市场流转机制等。
在配套制度中，各城市政府都比较注重“限价房”社会属性的实践探索，体现为是否限制销售对象。其中，大多城市对销售对象进行限制，体现政府意图将限价房划归于保障性住房属性。而在限制方式中，北京主张“北京户口，中低收入及拆迁户优先购买”，宁波主张“城镇常住户口且人均住房建筑面积小于18m2的住房困难户和无房户”，福州主张“已婚，夫妻双方一人具有城市户口，且交房一年后入住”，等等。户口以及中低收入成为限制的主要客体，而实践中，面积客体对收入客体的替代有着更好的操作价值。但广州“双竞双限”模式主张对销售对象不作任何限制，着重体现限价商品房的商品属性，阐明对“限价房”属性的理解方式。
其它配套制度的实践，如区位选择、市场供应总量比例在各城市均没有明确的制度规定，但却为房地产商考虑的重要因素，直接影响“限价房”地块是否能顺利出让以及“限价房”政策的调控效果：而建设标准（包括容积率，公共配套设施、开发周期、建筑质量标准）、市场流转机制等，在各地实践中虽被考虑，如宁波建设标准包括建筑标准、公共配套标准，但缺乏对区位、容积率、开发周期等明确规定等，使得“限价房”政策后期管理成为难以逾越的障碍，甚至可能成为城市病的又一诱因：而北京市限价房政策还未出台其流转机制等。
（三）主要经验与探索方向
“限价房”政策实践的城市，成功与失败兼而有之。根据以上分析，初步可以得出以下主要结论：
第一，坚持“限价房”政策中的结构与价格管制（即限房价，限套型）是主要城市实践初步成功的关键。福州市政府主导开发的限价产品面临难以销售的现状表明“限价房”政策的失败，而其重要的原因在于“限套型”政策的缺乏，不仅没有达到调节市场产品结构失衡的目的，也遭到了市场的冷遇。
第二，“竞”“限”政策解读不全，定价规则还需进一步深化探讨。绝大多数城市实践认同竞地价的必要性，是政府对实现土地市场资源优化配置方式的认同：但地价的“竞”中，必然以地价的底价为基础，而各级政府底价限定的基本原则处于未公开化。竞房价的实践，仅在“广州模式”得以体现。在房价的定价中，房价的限价即为定价，还是竞价结果即为定价?如何定价以区别于保障性住房的政府指导定价模式?因此，定价作为政策实施执行中的难点，需要在实践中给出相应的解读。
第三，配套政策在实践中未受到应有的重视，其不完善与市场监管共同构成“限价房”政策最终走向成功的重要障碍。宁波限价房后期管理工作的难度在一定程度显示了这些障碍的存在：适用房十多年的实践也验证了在配套制度不完善与监管不力情况下，政策的扭曲与变样。
第四，尽管“限价房”政策是政府对住宅市场结构与价格的管制，在土地出让方面给予部分优惠政策，但与政策性住房相比，其优惠政策相形见绌。是否应以保障性住房的退出机制和产权属性界定限价商品房成为各城市实践中的又一争论的焦点。
第五，对地方政府与开发商参与“限价房”政策实践的约束条件的研究还基本处于初始阶段。实践中，一些地方政府不注重限价地块区位选择等，也没有考虑开发商不参与限价地块竞拍时的保有利益：同时部分城市政府也存在参与积极性不高的问题。而对开发商保有利益缺乏严格约束则是其政策失败的深层次原因，显示了地方政府对限价房政策准备不够与土地竞拍进入机制的研究缺乏。
四、中等收入人群住房供应体系的初步构想
在中等收入群体住房供给体系的现状分析，理论分析以及实践研究的基础上，对如何以“限价房”构建中等收入人群的住房供应体系提出如下初步构想。
（一）总体思路
中等收入人群居住权的享有与职业的需要，城市土地资源稀缺的实际国情，以及城市房地产业良性发展的要求，必然要求我国城市各级政府构建中等收入人群的住房供应体系应坚持以下原则：
第一。产品结构管制原则，即住宅土地供应总量的70%要求套内建筑面积在90平方米以下的原则。
第二，房价管制原则，即限制较长时期存在的房地产商高额垄断利润，较大幅度控制房价涨幅，实现市场房价平稳的原则。
第三，市场竞争原则，即在政府对产品一定程度的管制下，实现土地出让、住宅销售定价的竞争性。尽可能消除政府干预带来的不利影响，维护资源配置的效率原则。
第四，租售结合原则，即各中等收入层级的群体根据自身收入水平，从住宅市场购买或承租限价旁，促进租售市场合理衔接。
第五，消费性购买原则，即“限价旁”是满足中等收入人群生存与发展权，应实现中等收入人群一户一套住宅的需求原则。
因此，中等收入人群住房供应体系应形成政府在较长时期内，合理管制住宅产品结构与产品价格，以“限价房”满足占市场多数的中等收入人群一户一套住宅的住房消费需求，健全和完善我国住房供应体系。
（二）参与理性的探讨
中等收入人群住房供应体系构建的核心问题是确保土地实际供应商的地方政府与限价住宅供应商的积极参与供应体系的建设，但“限价房”政策实践中一个突出问题就在于较多大中城市土地供应商与住宅供应商参与积极性不高。就地方政府而言，经营城市理念驱动着地方土地财政的形成，而中央政府历年以GDP为核心的政绩考核制度强化了地方政府土地利益的坚持：限价地块对既得利益一定程度损害，使得一些地方政府参与呈消极势态。因而，参与理性与政府公共职能要求在既坚持竞价原则，尽可能维护地方政府既得利益的同时，也必须从制度建设方面，使地方政府从过度关注地方效益转变到注重社会公平，达到最终促进效率提高的目标；合理变更地方政府政绩考核指标，将住房公平与房价平稳纳入政绩考核体系。
就开发商而言，是否参与限价地块竞标，关键在于对产品未来预期收益与不参与时的保有利益的权衡。未来预期收益是指开发限价房的开发商对未来限价房产品销售利润流的预测：在房价受限时，产品销售顺畅成为未来预期利润流实现的首要要素，使得政府限价地块区位决策不仅受到消费者重点关注，开发商审慎态度也成为必然。保有利益是指开发商不参与限价地块竞标而从事他项投资所获得的效益（可以看成社会平均利润）：但此时的保有收益不仅指社会平均利润，也包含开发商对限价房政策实施长远性的预期，若预期此项政策仅为一到二年的临时性政策，开发商囤积土地的开发足以维持度过国家这一严厉调控时期，那么保有利益则是指其高额垄断利润。显然，预期收益不能低于其从事他项投资所带来的保有收益：促进开发商积极参与限价地块开发，不仅需要保证开发商拥有略高于社会平均利润的合理利润空间，更应压缩房地产商对限价房仅为短暂性过渡政策时对保有收益的未来预期，
因此，地方政府与开发商的参与理性安排，不仅需要将中等收入人群住房供应政绩纳入中央政府考核的指标体系，也需重新规范中央与地方政府的利益关系，尽可能维护地方政府在土地出让环节的既得利益：不仅需要地方政府注重限价地块的区位选择，保证开发商8%～10%略高于社会平均利润的利润空间，更需要地方政府长期坚定土地限价供应的决心，压缩开发商对未来投资收益的保有收益的预期。
（三）分层供应的思考
我国中等收入人群的收入为低层次的、整体不富裕的水平，且群体内各层级收入参差不齐，对限价住宅承受能力差异较大。一方面，中偏低收入人群对市场一套住宅的支付能力有限，即使控制市场住宅套型面积，一定程度降低市场房价。其支付能力依然不足：倘若购买或租赁一套，必然以牺牲其个人发展为代价，对其住房问题的安排则应更偏向于保障性质：另一方面，中等与中等偏高收入人群，购买或租赁限价房与其收入能力基本吻合，以6倍房价收入比测算，这一群体，尤其中等偏高收入户享有100m2左右住宅并不构成其职业发展障碍：因而，其住房问题的安排则偏向于市场解决性质。因此，限价房供应也需租售结合，针对不同层级的中等收入群体分层供应。
地方政府在限价地块招、拍、挂中，存在两个相互冲突的目标，既希望能通过限价地块拍卖提高土地资源的配置效率，增加政府的财政收入；又希望压低高位运行中的房价，关注中等收入人群特别是中等偏低收入户的住房，体现政府对老百姓住房公平的重视。如何协调政府的双重目标，广州“三限双竞”操作模式为针对不同收入层级的分层供应提供了解决问题的部分思路，即在政府对住宅产品结构与房价的基础上，参与竞标的房地产开发商自由竞争，向上竞地价向下竞房价。以向上竞地价体现市场土地资源的配置效率，向下竞房价体现政府压缩房价，维持产业发展稳定与维护社会公平：实际操作中，是房价多降一点，还是地价提高一点，还是两者兼顾，则需政府依据社会对住房公平与效率的平衡，制订合理的博弈规则，由于降低房价与提高地价具有同向压缩开发商利润空间的意图，有利于房地产业的良性发展，而其产生结果可能出现低地价低房价和高地价高房价两种类型的限价房。显然可以以低地价低房价的限价房供应中等偏低收入户：而中等偏低户依然出现难以购买现状，可由开发商出租此类限价房，扭转租售脱节现状：同时政府也应给予开发商相关税费优惠政策，对中低收入户相关住房补贴，体现政府对中低收入人群的住房保障意向。以高地价高房价供应中等或中等偏高收入户，其中中等收入户主要通过承租过渡到购买，住房保障性质相应减弱，可以实现限价房的分层供应。显然，这一分层供应的思路对地方政府执政能力提出了较高的新要求，考验政府对中等收入人群的住房的公平与效率的权衡，政府制定最高限价的政策，激励开发商分层供应规则的制定，以及对中等收入人群的有效分类等。
（四）社会属性等的探讨
以上对限价房分层供应的思考根源于中等收入人群内部的收人分层，对其他相关制度产生相应质的规定性，由于不同层级的中等收入人群住房支付能力的差异，政府能在制度安排上给予由低到高层级的中等收入人群从强到弱的住房保障，其购买的各类限价住房属性，则应依据各类限价住房的保障属性的强弱，分别归属于经济适用住房等政策性住房，或市场商品住宅属性，可分别称为政策性限价房和商品性限价房。
由于政策性限价房更多关注社会住房公平，其供应对象应以城市中等偏低收入住房困难户为主体，并能与经济适用房保障对象衔接：而供应对象的家庭收入标准和困难标准，可由各城市合理确定。此类政策性限价房的流通管理可经济适用房上市流通管理办法，适度调整直接上市交易时间，补交相关已享有的优惠税费等，限制交易对象为中低收入人群，实现政策性限价房的内部流通。商品性限价房更多在于体现住宅的商品属性，其供应对象应以城市中等偏上收入户为主体，实现政策性住房与商品住房的衔接；而其相关标准可由各城市制定，此类限价住宅住户可拥有近乎完全产权。尽管主要定位于商品属性，但其消费性住房的性质必然要求加强此类收入人群投资性购房的监管：而其住宅市场流通，政府需要通过行政管理，较高税率的税收调节，控制其交易对象，限制其销售价格，实现商品性限价房在中低收入人群内部之间的流通。
