个人合作建房的新制度经济学解释
摘要：个人合作建房现已成为当前房地产业的潮流，也成为了房地产业专家学者们争论的对象，共同的认识是个人合作建房可以加强房地产业的竞争和制衡房价持续走高的趋势。但是由于个人合作建房的地位还没有在、政策、行政方面得到认可，使得社会对个人合作建房的充满疑虑和担忧。因此，本文从新制度学的角度出发，分析了个人合作建房在减少交易费用从而降低房价方面所起的作用，并针对其客观存在的阻力和风险问题，认为政府应该给予个人合作建房全面的支持和监督。
关键词：个人合作建房 新制度经济学 政策支持
Abstract: Individual cooperation building has become the current trend of real estate industry, and also has become issue which the real estate industry experts have argued. There has an common understanding, which was individual cooperation building can strengthen the real estate industry competition and cheek the house price to continue higher. But because the status of individual cooperation building has not obtained recognition in the law, the policy, the administrative, the future of the individual cooperation building will be full of anxieties and worries .Therefore, this article from the angle of new system economic analyze the role of individual cooperation building in reducing transaction costs which could lower the house price a lot, and concerning its objective resistance and risk, suggest the government should give individual cooperation building the comprehensive support and surveillance.
Key word: Individual Cooperation Building New System Economic Policy Support
一、 个人合作建房提出的背景
伴随着房价的持续高涨，特别是很多发达城市房价的高速增长，导致了大部分中等收入及其以下阶层买不起房，更不用说打工族和刚毕业的学生族。个人合作建房，就是在这样的房地产热、房地产泡沫出现的背景下成了潮流。
其实，个人合作建房也是一种无奈之举。在此之前，为了解决住房问题，很多发达城市已经随处可见“群租”现象，几十个人被逼无奈选择同居在一个二三十平的房子里，不仅直接影响了个人的身体健康状况，而且间接地也加速了周围环境的恶化，影响周围居民的正常生活。因此，在“群租”现象严重的上海市，2007年已经正式出台了严禁“群租”的政策，同时也采取了相关政策来保障居民的住房问题。
住房问题已经成为了目前的热点问题，政府也已经出台了很多的政策，除了上面提到的上海市外，其他城市也纷纷采取措施抑制房价上涨，保证居民基本住房问题。比如已经出台的廉租房政策，着重解决打工族和刚毕业大学生的住房问题；经济适用型住房政策则重点解决低收入家庭的住房问题；“双限房”政策又是针对中等收入家庭买不起高价房、大房而出台的解决措施。随着这些政策的出台和实施，很多城市的住房问题已经得到了很大程度的缓解。
而个人合作建房，作为一项更能节省房屋购置费用，减少居民住房负担的新选择（经预算采用这一模式能节省30%——40%的购房费用），对市场的规范发展有着竞争作用和平衡作用，有着更大的吸引力，并且已经在很多城市也取到了很好的成果。
第一个发起个人合作建房的温州市，前不久已成功拍到地，地处温州市龙湾区，地理位置比较好，地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，低于周边楼盘每平方米1000元左右的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。2007年8月，个人合作建房在沈阳也被正式批准施行。
二、 个人合作建房的定义
个人合作建房不是一个新名词, 它作为一种制度，基本上与住房制度改革是同步提出的。以前的住宅合作社、集资建房都是合作建房性质的，但带有“公家”性质。而个人合作建房却是私有产权性质的制度，可以从其定义看出。
依据个人合作建房模式的较早倡导者于凌罡的解释，个人合作建房就是“一群人联合起来注册自己的房地产公司, 从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建筑公司建自己的房子”。在这个解释中我们看不出个人合作建房和公家性质的集资建房的根本区别。所以，我个人更赞同下面这定义，个人合作建房应该是：“社会某一特定人群、以低价取得住房为唯一目的，成立一个合作组织自主竞拍到土地，而后聘请专业公司设计和建造，最终拥有房屋产权的模式”。 这个定义从根本上解释了个人合作建房的产权问题，不是“公家”拥有产权而是个人拥有产权。
三、 个人合作建房与交易费用
从制度经济学的角度来看，个人合作建房作为一项制度，在减少交易费用方面确实有其存在的必然性，特别是在减少信息不对称和机会主义方面。
（一）个人合作建房减少机会主义
机会主义行为是指人们在交易过程中，不仅追求个人利益的最大化，而且通过不正当的手段来谋求自身的利益。开发商，作为一个理性经济人，都有追求利润最大化的动机，存在着机会主义动机。一般的，开发商享有一部分利润是正常的。但是实际情况中，开发商的利润占到房价的20%以上，远远高于正常利润，已经成为一种暴利行业，完全背离了市场。机会主义动机通过逆向选择（隐瞒信息）和道德风险（隐瞒行为）来谋取暴利。
所以，个人合作建房制度，剥夺了开发商的主体资格，开发商只以合作者的身份参与其中，从而减少机会主义出现的频率，最终达到购房价格和费用的降低。这很好理解，比如，正常的房屋开发成本是A，如果有n个利润主体，分别以Bi（i=1、2、3…….n）的比率来分享利润，那么房屋最终的价格就会是n* A(1+B1+B2+B3+…….)，如果多几个像开发商这样的暴利主体（Bi都大于20%），那么，房价的持续走高就不足为奇了。
（二）个人合作建房减少信息不对称
“信息不对称”是由于开发商独占房产开发、管理和销售的权力而导致，他们更多地掌握了信息，通过隐瞒信息（隐瞒实际成本、面积缩水等房屋质量问题）和隐瞒行为（偷工减料、使用不符合标准的材料等问题）来达到成本减少、最大化利润的目的。因此，个人合作建房制度，减少了信息不对称现状，避免了开发商的逆向选择和道德风险。
首先，由于业主是给自己建房，不是为了谋取利润，因此，不能出现逆向选择和道德风险问题；其次，由于参与人数众多，且多元化，保证了信息更广泛地获取和流通；最后，个人合作建房不是合伙人自己建房, 而是由合伙组织聘请专业公司、专业人士, 进行具体项目的操作。因此，这些专业机构在提供专业技术和服务的同时，还能更大程度地提高操作的透明度，成为相互制衡的监督员，减少开发商及其他主体的逐利行为。
（三）个人合作建房减少其他交易费用
个人合作建房，因为其目的是建房给自己住，不是销售，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处。因此，根本不存在销售问题，从而就节省了不少广告费用。而且在实际中，房屋的销售广告（寻找买房者耗费的交易费用）从房屋开发前期，一直到房屋封顶、入住都有大量的广告宣传，而且历时很长，不用细算，我们都知道这笔广告费用是一笔不小的数目。一般而言，这部分能占房价的5%左右。
另外，个人合作建房还能节省项目贷款利息。因为大部分资金都是自有资金，不用太多与银行打交道，直接节省了与银行之间合作的交易费用，更不用支付贷款利息这笔额外费用。通常一个项目的开发最少三年，因此，就算是贷款不多，利率不高，那三年时间下来也是一笔不小的数目，一般都能占到总造价的10%左右。
个人合作建房在减少交易费用方面的功不可没，但同时个人合作建房也因为其行动主体的特殊性而伴生较高的管理费用，主要体现在以下几个方面
（一） 参与主体人数众多
由于每个参与主体的人数众多，而且出资额大致相等，即每个参与主体都有平等的决策权，在具体实施买地、审批报建、设计施工、分房和物业管理等诸多环节中，能否协调好每个人的利益，处理好各种复杂的关系，避免产生纠纷，是个难度极大的问题。为了协调参与主体之间的意见，花费大量的时间和精力进行协调、沟通，最后得出一个大家都满意的决策，显然这个决策过程相当有难度的，一般的组织机构必然要为之付出大量的内部管理费用。
（二） 参与主体的专业性不强
参与主体由于来自各行各业，不可能都是房地产业的专业人士，因此，在进行决策方面存在预见性不强，决策不符合行业标准等。根据我国房地产业的行业规定，房屋建造都有严格的控制参数，比如：集资建房的容积率、绿化率、住宅建筑套密度、公建配套设施等；另外还要按规定进行报批报建和质量验收；按政府要求进行销售（上海要求网上备案，禁止私下交易）；按规定落实维修和物业管理等等。这些都是专业人士才能掌握的。如果对这些专业知识不了解的话，就会导致决策失误造成很大的损失。因此，聘请专门的机构进行设计和建造，就存在一个外在的监督费用，从而导致外部管理费用的增加。
（三） 参与主体的欺诈可能性
由于参与主体也是一个理性的主体，所以在发生意外事故或资金等方面的风险时，就存在主要负责人为了谋取自身利益卷款而逃；也有可能存在诈骗分子利用个人合作建房名义来骗取参与主体的钱财。等等的可能性，都是一种风险，这种风险就使得监督成本产生，管理费用的增加也就成为必然。
四、个人合作建房制度的配套制度要求
在当前商品房价格远远高于工薪阶层的可支配收入，经济适用住房的建造量又无法满足正常需求量的背景下，个人合作建房的出现成为必然。政府在个人合作建房的过程中也应该给予充分的扶持，比如：为个人合作建房减少管理费用给予制度支持，为个人合作建房减少阻力（诸如拿地困难、融资困难）给予更多的优惠政策等等，为个人合作建房抵御风险给予全面的监督等等。这样，一方面给政府减轻了财政负担；另一方面，也同时解决了无房住阶层的需要，间接控制房价上涨。因此，个人合作建房作为一种竞争和制衡制度，有其重大的社会意义和经济意义。因此，下面将具体谈谈政府在配套制度上应采取的措施。
（一） 社团法人组织的特许制度
正如科斯《的性质》一文中提到的，企业是一种减少交易费用，代替市场的长期关系型契约组织和制度。但对于个人合作建房来说，成立公司带来的管理费用和其他非建房费用，相对于一个只有几年寿命的项目公司来说，这部分费用占房价比例过高，他们不能像房地产公司那样通过规模经济效应把管理费用等非建房费用分摊到每一个项目的建设成本中去。
如果是成立有限责任公司，要受到股东50人的限制，那么只能把人数按照比例分组，然后以组的名义入资（隐性投资入股），这样的话，股东的合法权益不能得到公司法的保护，一旦发生纠纷，只能按照民法通则来解决；如果是成立股份有限公司，那么又受到严格的控制与管理，并且公司的设立和管理成本远远高于有限责任公司，一般的房地产公司都不会选择这种公司制度；如果是成立合伙企业的话，由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，没有承担风险的能力，依然不能实施；最后，只能是选择成立社团法人组织，正如温州市的个人合作建房营销协会一样，通过这种组织方式避免了过多的公司管理费用等非建房费用，而且还能进行有效的决策。但是，成立社团法人组织，政府有着非常严格的控制，这种社团法人要如何取得立项审批、建筑规划许可、施工许可等行政许可？在经营过程中又要如何避免经营性行为，比如与开发商合作或者聘请专业公司设计和规划等等？
因此，在这方面，政府应该给予制度上的特殊支持，允许个人合作建房组织以社团法人身份进行与建房有关的“非营利性”活动，包括经营性和非经营性活动。
（二） 政府支持性政策
通过定义我们可以知道，个人合作建房与以前的集资建房不同，不仅在产权方面，而且还在土地、融资、税收等方面存在不同。个人合作建房不是政府划拨土地，不能享有税收优惠政策，不能享受到银行的低息贷款。因此，个人合作建房在实施过程中有很大阻力，而其中最大的阻力在“拿地”和“融资”两方面。在“拿地”方面，个人合作建房要与资金来源广且资金雄厚的房地产商竞争，可想而知其难度之巨大；在“融资”方面，由于目前银行对存管合作建房者的资金顾虑重重，暂时还不能指望银行提供房贷。
因此，政府部门应该为个人合作建房的发展提供支持性政策。在拿地问题上，可以通过政府划拨，免收土地出让金或者提供较低价格的土地等；在融资问题上，银行给予长期低息贷款的优惠；在税收方面，对房地产开发过程中有12种税附加实行优惠，给予减半征收甚至是零税率征收；另外，在报建手续方面，应该尽量简化报建手续，减少不必要的交易费用，但在产权明晰上，要做到产权明晰到个人，以保障个人的合法权益为根本和出发点。
（三） 监管制度的配套
个人合作建房面临很多方面的风险，其中资金风险为主要。因此，政府应该加强对个人合作建房资金使用情况的监督，采用直接监督和间接监督并取得方法，通过专门的机构进行直接监督，比如通过银行直接对其资金使用情况进行监督，还可以通过公证机关、师事务所等中介机构的直接监督来增加其操作的透明度；另一方面，通过法规政策等手段进行间接监督，在发现违规行为的情况下给予方面的制裁。这样，不仅能有效地防范资金风险，有效地促进个人合作建房的资金使用效率；最重要的是，如果个人合作建房在各方面得到了政府的重视和扶持，会最大程度地增强个人合作建房参与主体的信心和积极性，从而稳步推进个人合作建房制度的实施，更大范围惠及中低收入家庭和保证社会的安定。因此，个人合作建房迫切希望得到政府的积极引导、大力扶持、加强监督，让个人合作建房走上稳定发展的正轨。
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