关于如何规范房地产开发企业发布不实广告行为的思考

[摘要] 对于房地产开发商来说，商品房的销售主要是通过发布广告来实现的，好的广告可以提高的效益，但是，越来越多的商品房买卖纠纷却是因为开发商发布的不实广告所引起，如何规范房地产开发企业发布广告的行为，使房地产市场得以健康有序，本文认为除政府出台相关、法规和开发商加强自律行为外，当前最有效的办法就是通过消费者的有效购房行为迫使开发商规范其广告行为。
　　[关键词] 房地产开发商 商品房 广告
　　
　　目前，消费者主要是依靠开发商发布的广告做为他们购买房屋的决策依据，这充分体现了商品房销售广告对于购房者的重要性，但原本应该给购房者提供的广告却严重侵犯了他们的合法权益。
　　一、房地产开发企业不实广告行为的具体表现
　　1.广告文字夸张而语言无实质内容及承诺
　　房地产开发商经常在广告中这样描述他们的楼盘，如“高级”、“尊贵”“优质”等，但这些字眼都是相当模糊的，并没有实际的内容及承诺在里面。购房之后，就发现广告内容言过其实，所谓“高级泳池”可能就只是不足20平方米的幼儿泳池，“景观房”则可能只是前面看大街，后面看几个浅浅的人工池塘。这类广告的特点是拒绝将宣传写进合同或交房时根本不兑现，或没有具体标准可依。
　　2.广告承诺与实际不符甚至无法兑现
　　这类广告主要表现为：第一，夸大宣传：如在广告中承诺:“有高级进口电梯，宽带入户”，“地板为高级实木地板”，“小区内有人工湖景”，“小区配有超市、、幼儿园等”，但开发商拒绝写进合同或交房时根本不兑现，或没有具体标准可依；第二，美化状况：这类广告采用模糊文字或偷梁换柱的做法误导，如“公共汽车可以直达该区”，实际上是市政修建公路后的情况，即以未来的交通状况作为现在的交通状况。
　　3.广告玩弄价格游戏，欺骗消费者
　　有的开发商在广告中标明一个非常诱人的价格，但价格后面却有一个不起眼的“起”字，这个起价一般都是各方面最差的单元售价,即使是好房，如询问售楼小姐时，她会告诉你这个价格的房子已经卖完了。有的广告中标明的价格很实惠，但签订合同时，开发商告知这个价格不包含煤气、暖气、水、电开户费，这些费需由购房人承担。有的开发商甚至让购房人另行交纳配套费、绿地费等。反正，购房人就别想按广告上的价格买到商品房。
　　二、规范房地产开发企业不实广告行为的思考
　　房地产开发企业出现的各种不实广告问题，原因很多，相关法律法规不健全、滞后，政府部门对房地产不实广告审查不严、查处不力，开发商自律行为较差，要规范此行为，应从政府、开发商和消费者三方面出发，政府加强立法和执法，开发商加强自律行为，消费者提高法律意识，但是这需要一个漫长的过程，本文认为当前有效解决此问题的途径是如果消费者在购房中能够明辨是非，就能迫使开发商规范其广告行为，故在购房中消费者应做到以下几点： 
　　1.判断商品房广告是否合法
　　根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，消费者购房时应注意以下几条：第7条：“房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。”第9条：“房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。”第10条：“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。”第11条：“房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”
　　2.判断商品房广告是要约还是要约邀请
　　根据规定，开发商在广告中使用的较为抽象的一般性描述或夸张性词句，不直接影响商品房买卖合同的订立，仅构成要约邀请，对开发商没有约束力。但如果属于要约则有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是满足以下两个条件一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的“说明和允诺”是具体确定的，二是“说明和允诺”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有“重大影响”，此广告和宣传资料就是要约，具有约束力。
　　3.判断商品房广告有无欺诈成分
　　如果开发商故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给购房人带来损失的就是欺诈，依据是《合同法》第42条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(1)假借订立合同，恶意进行磋商；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(3)有其他违背诚实信用原则的行为。”
　　4.签订商品房买卖合同时，将广告和宣传中的内容写进合同
　　与开发商签订购房合同时，消费者应将经过判断是要约的广告写进合同，经过判断是要约邀请的但认为很重要的内容一定要求开发商写进合同，经过判断是不合法的广告，就不要相信，同时写清楚违约责任和纠纷处理方式，并随时关注开发商的履行情况。一般情况下，购房人写进合同的内容包括规划范围内外关于配套设施、环境的广告宣传，样板房的情况等。
　　
　　:
　　[1]陈杰:房地产广告问题及对策[N].广告,2006年8期
　　[2]李俊华杨芳:开发商应当对商品房广告引起重视.[N].大官周刊,2006年21期
　　[3]胡正方:论发布虚假房地产广告的法律责任[N].时代主人,2006年11期
　　[4]凌勇:无预售证，房地产广告如何“出牌”[N].东南置业,2006年8期